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在日本买套房产,平时出租,旅游时住一下可以吗?

发布时间:2021-02-22 点击量:35

我收到过这样一条客户留言:“我想在日本买套公寓,去玩的时候可以住一下,平常出租收租金。”事实上,日本长租房一签合约通常就是两年期限,并不适用于旅游自住。一般来说,我希望客户能够把投资和自住房产分开。例如,即便是同一栋公寓,也可以将日常生活中用于居住的公寓区分为“居住用公寓”,将投资房地产获取利益的公寓区分为“投资用公寓”(给自己留一间居住用,我以前的日本房东就是这种操作)。

 

在日本房地产投资成为热门话题的情况下,对公寓类房屋投资感兴趣的中国人很多。今天的主要内容如下:

01 什么是投资用公寓?

02 投资用公寓的收益模式?

03 投资用公寓的种类。

04 投资用公寓的收益率计算方法。

01 什么是投资用公寓?

所谓投资用公寓,指的不是自己居住的公寓,而是出租给第三者获得租金收入,或出售获得收益的公寓。即使当初是以收入租金为目购买的公寓,之后(租客不续约)也可以作为自己的居住用公寓。

 

02 投资用公寓的收益模式?

投资用公寓获得收益的方法有两种,根据目标收益的不同,购买的公寓种类和规模也会发生变化。

一是投入增益(主流选择)。将拥有的公寓出租给第三方,就可以以租金收入的形式获得收益。

二是资本收益。如果能以比购入时更高的价格出售公寓,就能以资本收益的形式获得利益。

 

03 投资用公寓的种类。

投资用公寓大致分为单户类型和整栋类型。此外,单户类型还可以分为单间型和家庭型。

一是单间型公寓,通常为1居室类型,因为格局和专有面积的关系房价较低,有控制初期费用的优点。另外,由于单身公寓的租赁需求较高,所以招租简单,空房风险较低,未来出售时也更好卖。

二是家庭型公寓,通常以2-3居室的布局为主,与单间公寓相比价格偏高。主要目标租客人群是两人及两人以上家庭,一旦决定入住,就可以签订长期合同,因此可以稳定地运营。

三是整栋公寓类型,整栋公寓可以理解为拥有多户房间,既然户数多了,收入也就会增加。当然,整栋的房价会更高一些,这时候可以选择贷款的方式购房。我曾有位客户的贷款比例高达64%(作为参考)。

 

04 投资用公寓的收益率计算方法。

在选择投资用公寓时,收益率是重要指标之一。根据收益率的数值,可以计算出投资金额的预期收益。并不是收益率高就可以,还要看是否有租客长期入住。收益率计算公式:表面收益率=年间租金收入金额/物业价格×100。

 

日本房地产投资是优秀的资产运用方式。如果有了想法,学习相关知识自不必说,为了找到值得信赖的房地产公司,投资者不妨选择多家进行对比。