我收到过这样一条客户留言：“我想在日本买套公寓，去玩的时候可以住一下，平常出租收租金。”事实上，日本长租房一签合约通常就是两年期限，并不适用于旅游自住。一般来说，我希望客户能够把投资和自住房产分开。例如，即便是同一栋公寓，也可以将日常生活中用于居住的公寓区分为“居住用公寓”，将投资房地产获取利益的公寓区分为“投资用公寓”（给自己留一间居住用，我以前的日本房东就是这种操作）。

在日本房地产投资成为热门话题的情况下，对公寓类房屋投资感兴趣的中国人很多。今天的主要内容如下：

01 什么是投资用公寓？

02 投资用公寓的收益模式？

03 投资用公寓的种类。

04 投资用公寓的收益率计算方法。

01 什么是投资用公寓？

所谓投资用公寓，指的不是自己居住的公寓，而是出租给第三者获得租金收入，或出售获得收益的公寓。即使当初是以收入租金为目购买的公寓，之后（租客不续约）也可以作为自己的居住用公寓。

02 投资用公寓的收益模式？

投资用公寓获得收益的方法有两种，根据目标收益的不同，购买的公寓种类和规模也会发生变化。

一是投入增益（主流选择）。将拥有的公寓出租给第三方，就可以以租金收入的形式获得收益。

二是资本收益。如果能以比购入时更高的价格出售公寓，就能以资本收益的形式获得利益。

03 投资用公寓的种类。

投资用公寓大致分为单户类型和整栋类型。此外，单户类型还可以分为单间型和家庭型。

一是单间型公寓，通常为1居室类型，因为格局和专有面积的关系房价较低，有控制初期费用的优点。另外，由于单身公寓的租赁需求较高，所以招租简单，空房风险较低，未来出售时也更好卖。

二是家庭型公寓，通常以2-3居室的布局为主，与单间公寓相比价格偏高。主要目标租客人群是两人及两人以上家庭，一旦决定入住，就可以签订长期合同，因此可以稳定地运营。

三是整栋公寓类型，整栋公寓可以理解为拥有多户房间，既然户数多了，收入也就会增加。当然，整栋的房价会更高一些，这时候可以选择贷款的方式购房。我曾有位客户的贷款比例高达64%（作为参考）。

04 投资用公寓的收益率计算方法。

在选择投资用公寓时，收益率是重要指标之一。根据收益率的数值，可以计算出投资金额的预期收益。并不是收益率高就可以，还要看是否有租客长期入住。收益率计算公式：表面收益率=年间租金收入金额/物业价格×100。

日本房地产投资是优秀的资产运用方式。如果有了想法，学习相关知识自不必说，为了找到值得信赖的房地产公司，投资者不妨选择多家进行对比。