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买房经验总结:日本单身公寓投资选房指南

喻清源

发布时间:2020-06-03 点击量:82

在日本不动产投资中,单间公寓是以相对较少的资金开始的。但是另一方面,如果是为了省钱,而仅仅是购买了价值较低的房子,后期在出售时也有可能很难找到下一位买主。怎么样才能取得投资效率高的日本单身公寓?就是既能确保房租收入,又能在卖掉时的损失不大的那种。

 

这里有一份日本房地产选房要点指南。

选择在日本置业,购买投资物件时,不仅要认真听取说明,还要确认建筑物内外、布局、周边环境、修缮费等重要事项。

1. 建筑物本身

2. 周边环境

3. 管理相关重要事项调查报告书

4. 修缮费、管理费

5. 管理公司、管理组合

6. 管理规约

7. 卖主事项

接下来,就详细展开说说这7条。

建筑物本身

这包括建筑物外部和公用部,及室内。

首先,绕着公寓的整个建筑物转一圈,确认有没有在意的地方。例如,

1. 外墙或基础部分是否有裂纹、缺损、瓷砖浮起。外墙根据长期修缮计划会定期进行维护,如果能掌握现状并拿到了“修缮履历”,最好与之进行对照。

2. 放置的自行车、轮胎、垃圾等是否散乱。垃圾和停车场等的散乱,是管理状态不好的表现,也是入住者招募不顺利的原因。

3. 栽植、杂草的修整状况。

4. 电梯的运转状态是否有异常。可以根据电梯内贴着的检查贴纸确认。

 

其次,室内检查方法。

检查的时候使用检查清单,就不会看漏了。参考日本房产投资业者如何考察物件各种设备最好确认一下,需要能够正常运行。不过,如果是带租客的房子,一般是不能进室内检查的。

 

周边环境

把自己当成入住者,检查一下周围的便利性。周边环境在物件资料等中也有记载,但是也可以用自己的脚来确认。例如到达距离最近的车站的步行时间,按“1分钟=80米”计算。但是实际上还可能有坡道之类的影响因素,可以自行确认。

另外,单间公寓基本上是单身者用。因此,便利店和投币式洗衣店等设施需求会变高。

 

管理相关重要事项调查报告书

公寓的管理大部分都是委托管理公司来进行的。在签订购房契约时,重要事项说明中关于“管理相关的重要事项调查报告书”是需要认真了解的。

 

修缮费、管理费

可以参考购买日本房屋前的必修课:理解管理费和修缮费

 

管理公司、管理组合

公寓的管理方法有以下3种:

1. 全部委托给管理公司。

2. 委托管理公司一部分。

3. 管理组合自主管理。

公寓的管理原则是由“管理组合”来进行的。但是因为管理需要专业的知识,所以大部分公寓都委托管理公司。就像日本买房管理问题:从日本房产管理公司得到助力所说的,这很重要,如果疏忽管理,公寓的资产价值可能会降低,从而影响投资收益。

 

管理规约

公寓通常规定了“管理章程”。在规章中,对专有部分和共享部分分别设有使用规定和使用细则。因为可能存在禁止事项,所以最好提前确认。例如,有的公寓是禁止将房间用作民宿的。

 

卖主事项

如果有可能,可以了解一下卖家的出售理由。

如果卖家是实际居住者,因为经济情况、转职、家族构成的变化而换住,就没什么问题。

如果卖家是以投资为目的的经营者,是想要更换物件、需要现金,也没有问题。

但是,如果是招租不顺或房子本身存在问题,就需要注意了。

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