新建的房产总是赏心悦目的，但随着时间的推移，经过若干年的风吹雨打和日光照射后，房产外墙难免会出现劣化，经过若干年的使用后，房产室内的管道也可能会出现生锈或堵塞。对于任何房屋来说，这都是很正常的，是时间与使用带来的大众化问题。

然而，很多人来到日本旅游后，都会产生好奇：为什么很多日本老房子都会显得比想象中更好，看上去并没有那么旧？

其实道理很简单。所有的建筑物都需要预防性维护及定期维护，不能等到真出现了问题后，再急吼吼的去补救。“日本百年公寓”的存在也足以证明房屋定期维护和管理的重要性。

当然，房屋要做到定期维护和管理，不仅要有合理的计划和一定的工作量，还会有相关费用花销产生。这就是为什么我们在日本购买房屋，尤其是公寓的时候，都会被告知会需要每月支付“管理费和修缮费”。

这也是投资者买日本房屋前的必修课：理解管理费和修缮费。

1. 管理费

管理费指公寓一般（日常）的维护、管理、修缮的费用，例如每天的保养检查等。也包括管理委托费、建筑公用部分的灯泡等消耗、简单轻微的修补费用维持、植栽的维护管理费用、停车场管理、等管理工会运营费用等。

由于日本的社会治安普遍都比较好，很少发生入室盗窃事件。因此，日本的物业管理公司的主要工作，并不是负责公寓大楼的安保或小区安全管理，而是注重于公寓大楼自身的硬件质量和服务品质的管理。

2. 修缮费

修缮费指以建筑按照长期修缮计划来实施修缮工程时用于特别的维护、管理、修缮的费用。也包括定期计划修补相关费用、意外事故或其他特殊原因需要修补的相关费用、用地和公用部等的变更所需费用等。

修缮费是帮助房屋保值的重要手段，也是日本房屋寿命长的秘诀之一。修缮费是为了公寓的长期保养及维持公寓的价值、安全等而收取的修缮基金。

如果每月收取的的修缮费用很少，千万不要急着开心，这时候更需要注意这栋公寓建筑是否已经做好了长期修缮计划。因为当需要进行必须的大规模修缮时，修缮基金不足部分可能会被临时征收，从而出现意外的支出。

日本业内人士认为：了解修缮费是投资日本公寓前的重要环节。

如今购买日本二手房的人越来越多，建议投资者在购买二手公寓之前，先了解一下修缮费（修缮基金）的情况。我想，很多人在就业或买股票前，都会确认事业计划书和历史业绩，调查这家公司的经营状况。买公寓也是一样的，因为公寓是由所有者运营的共同经营体，更需要有完善的管理和维护来维持其价值（如新），往期历史和未来计划同样重要。