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第一次在日本投资房产的体验

发布时间:2021-09-10 点击量:225

时间过得真快,转眼间已经是我从事日本房产相关工作的第7个年头了。出于更客观严谨地为客户提供服务,并提升自身知识储备的考虑,我在进入这个行业的第3年考取了来之不易的日本宅建士资格。十分庆幸自己努力学习过,才能在后来的工作中得到那么多客户的认可与支持。

 

我的一位客户曾说,“日本房产中介太多了,与其自己在网络上找来找去,真不如与一位专业的顾问沟通来的有意义和印象深刻。”今天想跟大家分享其中一位客户的日本购房真实案例,希望能通过这次的案例为更多的客户提供参考。

 

与客人交流的过程,在我理解,是不断接收客户需求并据此做出反馈,在这个基础上不断与客户建立信赖关系的过程。

 

W先生是我的一位老客户介绍的新客户(前期的信任基础是不错的)。由于客户暂时不在日本,我们只能通过微信或语音通话来完成沟通。客户说,他和家人都很喜欢日本,之前也会在假期时安排来日本旅游,来日本置业是与家人商量后共同的决定。W先生说,由于工作原因,短期内和家人移居日本确实不现实,但是在日本置业是完全可以实现的。一番详细沟通之后,W先生打趣的为自己总结了几个关键词“设立公司”、“买房置业”、“杠杆贷款”、“收取回报”,打好底子,为未来的 “取得签证”、“赴日生活”做好基础。

 

日本房源向来都是公开且透明的,有点基础的客户都知道自己去各门户网站上查查找找。时不时的,W先生也会把自己看着不错的房子发来给我,向我求证物业情况、是否值得购买等等。

客户曾发来两套房源给我看。与客户坦诚布公是我对自己的要求。对于这两套房源的缺点,其实是比较明确的。两套房源都是整栋公寓。第一套房源是share house,也就是可以合租的那种户型,不是每个房间都有独立卫浴,这样的房源银行不能给贷款(不符合客户需求)。第二套房源距离最近的车站走路要14分钟,位置比较偏僻,我们都知道距离市中心比较远,且车站10分钟以外的公寓,后期会比较难招租(这样也会给客户带来困扰)。(本文的所有文字和图片经其本人同意后展示)

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W先生很感谢我的坦诚,并进一步向我明确了他的投资预算。因此,在后来的筛选房源时,我们也更加有效率了。最终,W先生敲定了一处位于东京都荒川区的整栋公寓,可别小看这个位置,电车直达秋叶原只需要7分钟。不仅有这样的地址位置优势,这栋公寓的年化回报高达7%,在东京23区车站10分钟的物业中属于较高水准,再加上利用贷款之后,年化净回报可以达到10%左右。

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这里说说比较有意思的贷款方面。最初银行在给出报价时,贷款额度大约在50%至60%。我在前期常常会给客户按照最低贷款额度进行所需资金评估及收益计算。因为我相信,前期做“最坏的打算”,才能有“最好的结果”。可喜可贺的是,经过银行的详细评估,该房产最终给到了64%的贷款!这在以往案例中是非常少见的。当然,这也间接证明了我为客户选的这栋公寓是非常有价值的。银行一点都不傻,只有他们通过审查之后,认为价值高的房子才会给出如此高的贷款比例。W先生说,“这样高的贷款额度,为我减少了前期自有资金的支付额,简直太高兴了。”

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事实上,在整个贷款审查过程中,并不是完全顺利的,也碰到了一些小波折。由于疫情影响,无法与银行面谈,银行账户的开设竟然拖延了两个月。这种特殊情况,的确不好避免,但我们也都努力想办法为客户解决了,W先生也很满意最终的结果。再一次印证了那句话“心态好的客户,最终都能得到好结果。”我也为能遇到如此高涵养的客户而感到十分感恩。

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经过这么多年的工作,我也积累不少经验。事实上,接待客户是有一套程序的,作为日本房产担当,包括购房支出、购房税金等等都需要为客户提前分析列明,以供客户参考并作出最终的购买决定(我们不能代替客户做决定)。

我更愿意根据客户的不同偏好来做私人订制。如果前期客户的目标并不能明确,我便会陪伴客户耐心筛选,先看一些房源,逐步了解自己想要的是什么。买房就是要看对眼,或许看到了具体物件就会有更深刻的感触了。

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