在开始投资经营日本公寓的时候，通常会从多人居住的、预计今后人口会增加的人气区域中选择房子。但要注意，这里或许隐藏着“陷阱”。

居住在日本东京的A先生于3年前购入了新建整栋公寓，并开始租赁经营。当时的购买价格超过9000万日元，公寓需要从车站步行10分钟，是铁路沿线的房子，附近有超市、便利店等商业设施和饮食店，便利性高，且区域内未来会进行再开发。

明明房子条件不错，但更新合同的时机，租客一个接一个地离开了。A先生虽然也曾考虑过出售，但没有实现和竞争物件的差别化，找不到买主。A先生的房子被认为是具有收益物件的必要条件“从车站步行10分钟范围内”的好地段。而且是筑浅（建筑时间较新），很有可能成为受欢迎的房子。那么，为什么租客会选择离开呢？

一、日本房产周边环境是否完备。

车站附近物件的魅力，不管怎么说都是以“便利性”为重点。特别是对于学生和上下班乘坐电车的上班族来说，这是非常重要的条件。另外，超市、便利店等商业设施和饮食店齐备，日常生活也很方便，这是租客入住的决定性因素。

另一方面，车站周边也有“人多嘈杂”、“电车声音”等缺点。这时候就要注意房产的隔音效果了。如果不去看看房子的话，很多事情都不会了解，因此即使不能亲自去也可以实时视频看房。在A先生的租客反馈中，搬离原因就有“车站附近人杂，噪音隔绝措施不到位”等情况。

总的来说，日本公寓投资经营的周边环境检查清单包括：

距离房子最近的车站，停靠的是快车还是慢车。

车站周边的商业设施、饮食店是否充实。

治安如何。

二、根据开发计划来提高竞争条件。

在寻找收益物件的时候，需要事先调查商业设施的建设和车站的更新等沿线计划。一般来说，区域再开发会使房产价值上升，人口会增加，租赁需求也会增加。A先生也是考虑到这个前景而买了房子。

但是，如果是东京都内的车站前公寓，由于投资者的需求高，竞争物件容易增加。区域内再开发，也有可能会使建筑物和建筑物之间距离会变小，日照也会改变，租客会有压迫感。这样的原因也会成为空房风险，所以需要事先设想之后有可能建造的竞争项目。在A先生的租客反馈中，搬离原因就有“新建房产挡到日照”等情况。

总的来说，日本公寓投资经营中与竞争物件的差别化检查清单包括：

安全方面和网络是否充实。

快递箱等公用部分的管理是否彻底到位。

抗震和隔音设备是否有问题。

日本房产投资人气区域中或许隐藏着“陷阱”，但如果正确理解了日本房产的资产价值，投资就能事半功倍。考虑到包括土地的未来性在内的资产价值、空房风险、实际收益率，建议和值得信赖的房产担当商量，仔细制定计划。

如果您准备在东京或大阪投资房产，欢迎关注向日葵家日本房产，会定期推荐优质房源，或在您明确预算后，推荐符合需求的房源给您，让您不会错过一手信息。