投资者要想顺利的进行日本房产投资，利用房产管理公司的协助是必不可少的。即使是同一栋公寓楼内的房间，根据房产管理公司的工作质量不同，各房间的维护情况也会有所不同。要想选择到专业的房产管理公司，业主就要先了解其工作内容，这样才能知己知彼。

一、日本公寓的管理方式

01 自主管理。

指业主亲自管理，安排相关事宜。除非是较为有经验的人，大部分业主都不会亲自处理房产管理方面的琐事，而是请专业的房产管理公司来做。

02 委托管理。

委托管理是指业主委托给房产管理公司来做。当房产被出租出去后，业主需要向房产管理公司支付租金收入的5%左右的管理费。与房产管理相关的内容可以全部委托给管理公司来做。

03 次级租赁。

次级租赁是指通过转租的管理方式。业主将整栋公寓一次性出租给房产管理公司。这种方式属于“租金保障型”，是指即使出现空置，仍需要支付给业主租金。房产管理公司会从预计满租的租金中扣除15%左右的管理费后向业主支付固定租金。优点是无论房产是否空置，给到业主的租金都是固定的。缺点是管理费比正常的委托管理要高。

二、日本公寓的管理业务内容

无论是上述哪种管理方式，公寓管理的业务内容基本相同。

01 钥匙管理。

进行钥匙的管理，确定新租客后，会将钥匙交给租客。租客搬走后，将安排更换钥匙等工作。钥匙的更换费用通常由业主承担。

02 租客招募。

处理租客招募的相关事宜。向新租客介绍“入住规则和指南”。在租客居住的过程中发生问题时，需要进行一级处理。包括房屋设备故障、因其他居住者违反居住礼仪而导致的纠纷、租客要求减租等。

03 外部公司安排。

安排设备业者、清洁业者、保安公司等外部公司。当房屋设备出现故障时，委托设备供应商进行检查和维修。对于规模较大的物业，安排清扫和保安工作包给外部公司。

04 房租管理。

房租的存取款管理。租客的房租先存入房产管理公司的账户，扣除管理委托费用后再汇给业主。其优点在于，对于整栋公寓的每位租客收款是由管理公司统一进行确认，所以业主不必对租客收款进行一一确认。

05 房租催缴业务。

当遇到租客拒付房租时，需要催缴房租。考虑到催款业务之后可能会发生冲突，需要在适当的步骤下进行，因此需要较为专业的知识。

06 合同更新手续。

在租客提出更新要求的情况下，办理合同更新手续。有更新费约定的情况下，向租客收取更新费。另外，也有制作更新契约书和备忘录的书面材料等事宜。

07 恢复原状的确认。

确认租客搬走时房屋是否恢复原状。根据产生的损耗与责任等规定来确认。

严格来说，房产管理公司所从事的招募租客等业务，是以获得宅地建筑物交易法许可为前提的。房产管理公司需要根据空房的情况，在网上等位置发布广告，招募租客。如果有租客提出入住申请。需要对租客进行入住审查。入住审查不仅是对租客的收入证明书等书面材料的审查，还会从租客的应答中来判断人品。

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