日本房产投资是公认的“坚固投资”。

相比股票等投资选择，日本房产因价格变动较小从而能够得到稳定的房租收入。对于房产投资来说，最重要的就是获取入住者，如果没有入住需求也就意味着不能得到房租收入。

这次，我收集了两个日本房产投资失败实例分析，希望对投资者有所帮助。

实例 1

购入物件：

约2000万日元的2DK公寓，建筑年数25年。

A并不是投资新手，他已经拥有整栋公寓并运营稳定。为了扩展投资，A这次关注了一套拍卖物件（指裁判所出售拖欠债务或未支付税金等人的债权，不能看房产的内部）。对于这类物件，如今的网络上逐渐出现了专业化的相关信息网站，关注拍卖物件的投资者也越来越多了。

但是，当实际购入后，A发现公寓室内垃圾堆积如山，内部装修也需要更换，比如壁纸、地板、厕所、浴室等，污垢和锈迹也很显眼。处理完残留物后，再进行装修和设备的全面改造，A花费了至少500万日元。

分析：

不能内览、风险高的拍卖物件需慎选。

拍卖物件和普通的物件不同，不能进行内览，卖主不承担瑕疵担保责任。当然，比起市场价格，以低廉的价格购入是拍卖物件最大的魅力。只不过，它对于房产投资的初学者来说，还是有很多障碍的。如果想要安全地投资房产，最好不要碰这类物件。而且，近年来拍卖物件的投标者增多，最终的中标价格也有升高倾向，感觉与市场价格已经基本相同了。

实例 2

购入物件：

约800万日元的单间公寓，建筑年数30年。

由于购入金额较低，B在东京郊外购入了这套二手单间公寓。预计每月5万日元的房租收入，单纯计算表面收益率是7.5%。招租很顺利，B看似很稳定的得到了房租收入。

但是，当租赁契约更新时，这位入住者搬走了。由于这套公寓距离车站需要至少步行15分钟，所以再次招租出现了困难。B不得已把房租降到了4万日元，好不容易才找到了新的入住者。这时，空房时间已经超过了4个月。这直接导致了当年的回报率降到了4%，再加上房租有所下降，收益已经无法达到当初的预期。

分析：

避免被高利率和眼前的收益所迷惑。

如果房租比周边的房租要高，那么当下一位入住者入住时，房租很有可能会下降。如果是好不容易找到的高利率的投资物件，可能会因为数字的迷惑而购入。

事实上，周边的房租行情自不必说，如果不仔细看房屋的周边特性，只凭高利率购入，后期很有可能会出现失败。想得到稳定的房租收入，也要了解目前的房租设定是否是合理的。