要在日本买房投资，首选必然是可以获得稳定收入的优质物件。但需要注意的是，即便物件条件再好，风险也并不为零。那话说回来，投资日本公寓失败了会是什么情况？往往有以下几个特征。

一是没有必要的自有资金，过度借贷。

贷款投资有利于撬动杠杆，还能够以租养贷，是目前比较受欢迎的选择之一。如果贷款过多，只要出现一点空置或房租下跌的情况，就会有无法偿还贷款的风险。为了降低风险，自有资金与贷款的比例必须合适。

二是只重视收益性，不符合市场需求。

例如在不受单身人士欢迎的地段选择了一套单间公寓，居住需求就会很低。如果没有入住者，一切都是空谈。如果无视选址、环境和目标，只根据收益性来判断的话，可能会设定不符合需求的计划。

三是不预估风险的经营模拟。

为了判断是否适合投资，通常会进行经营模拟，确认房产的收益性和安全性。倘若设定了高于市价的房租，几乎没有考虑到空置率和房租下跌率，没有适当地支付修缮费用等，虽然在模拟实验中看起来是收益很高、很有魅力的计划，但由于与现实相差甚远，事后可能会后悔。如果自己无法判断，可以咨询日本房产担当。

任何投资都是有目的的，一般来说，日本公寓经营的目的如下：

想用公寓的房租享受生活；

想获得额外收入；

想作为自己将来的养老金；

想采取节税对策；

等等。

首先要明确以什么样的目的进行公寓经营，通过公寓经营能否实现目标。没有目的的公寓经营，无法达成目的的公寓经营，反而会带来风险。

需要做的事情包括下述内容。

做好市场调查。

市场调查一般委托给房产公司即可，因为拥有丰富的数据，所以会制作详细的资料。用自己的眼睛和脚去调查周边的房屋状况和环境等也很重要。因此建议直接询问房产公司，或者实地走访，确认周边的出租住宅是否有明显的空房。

提供符合市场需求的高竞争力物件。

与市场相匹配的计划是必须的，但打造竞争力高的房屋也很重要。通常，住户在选择公寓的时候，不会只看一套房子就决定房间，而是会从多个备选的房子中选出最中意的房子。因此，必须引进有魅力的设备，在与其他公寓的竞争中取胜。

例如，免费上网从以前开始就是必须的项目，最近希望“高速上网”的人越来越多。例如，疫情导致居家时间增加，人们对快递箱、隔音性高、可饲养宠物等的要求越来越高。再例如，对于女性住户来说，自动上锁、监控摄像头、保安公司服务等防盗性高的物业很受欢迎。像这样把握住住户的需求，选择合适的房子，就能获得成功。

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