小公寓的投资基本都没有看，在材料上都基本可以做判断了。

首先地段，交通方便与否，生活设施方便与否，租客的信息，楼的管理程度，楼的面积，格局，朝向，楼层，这些都能确认到没问题就可以。最主要带租约的一定要看租金是否符合市场的租金，虚高的就要小心。

除了现在带租约，也要看未来租房期满是不是也能很好的招租。比如公寓的具体位置、面积、周边设施、环境、距离公寓最近的车站等等。确认土地面积、建造年数、构造、建蔽率、容积率。在考察物件前，可以先计算确认一下是否符合建筑标准。如果是土地面积大或房龄新的物件，银行的评价也会提高，更容易得到贷款。因为投资房产不是短期的事情，因此还要看的更全面一些。

实地考察的话，建议参考如下方面：

房屋周围是否有噪音源。

房屋周围是否有异味。

房屋步行到最近车站的实际距离。

房屋周边的生活设施如何，例如便利店、超市、医院、商店、邮局、幼儿园、中学、公园、车站等的距离是否可以接受。

确认房产外观、入口、走廊、楼梯、电梯等共有部分是否干净清洁。

确认停车场、自行车停车场、垃圾放置场、信箱等设施的位置。

确认周边的建筑物和环境设施状况。