作者名：Rolgen_Re

在上一篇文章里，我主要给大家介绍了“如何去挑选适合自己的海外房产”，简要和大家说明了不同价位对应不同资产的事情。原本今天想来详细给大家讲解“多少价位的投资符合什么类型的资产”。但在此之前，是不是还有一个问题在困扰着大家，那就是：东京和大阪哪个好？很多人都说东京和大阪的关系就像北京和上海。我相信，大家在看完这篇文章之后就会有一个明确的判断了。

东京和大阪哪个好？至今没有一个业者可以给出明确的答复，今天我来为大家揭开这层面纱，带大家了解东京和大阪。本篇文章不做经济预测，不做未来预期，单纯从数据角度来比较这两个城市。

当下，其实是一个非常好的时间节点来将这两个城市做对比。当一个城市繁荣的时候，其实只能看到一些表象，但当他遭到重创的时候，我们就可以静下心来看到他实际的样貌了。上次的重创还是在90年代日本经济泡沫破裂的时候，从那以后，我想没有什么比这次疫情更能考验日本房产的事件了。正好可以对比一下，看看东京和大阪房产是否经受住了疫情的考验。

投资房产该选哪个城市好？

东京都VS大阪府。

大多数朋友去日本游玩的时候，不管是自由行，还是团队行，一定会去东京和大阪这两个城市。我和多位朋友聊到，“你们更喜欢东京还是大阪”的时候，大家的回答是大阪偏多。究其原因，大多是说大阪好逛，其次是街道更宽阔，再次是大阪人的热情令人心情愉悦，不像东京给人感觉很冰冷。

话虽如此，希望大家在投资的时候要保持理性态度，深入了解两个城市的基本情况后，再结合自身情况来判断投资方向。今天的几组数据分析足以从投资角度来让大家深入了解东京和大阪。

在考量一个城市的时候，首先看人口，了解城市有没有足够的劳动力以及消费力；其次是高等教育，大多数人在哪个地区上学最后就会留在那里；之后是城市整体公司数量，经济相关；最后就是雷打不动的房产数据了。所以我们就分别从这四个切入点来了解东京都和大阪府。

一、人口

日本总务省官方网站可以看到东京都和大阪府的人口增幅数据，时间点是从2000年至2020年的这二十年间。

东京都的总人口从1175万增长到1330万。总增长155万人，平均7.8万人/年增长。

大阪府的总人口从862万降至859万。在2010年达到增长高峰，2000年至2010年总共增长5.6万人，平均5.600人/年增长。但在之后的十年间降至了859万人，也就是比2000年少了3万人。

下图为2017至2021年各城市人口净流入统计。

左图，在关东区域选取了23个县。

右图，在关西区域选取了22个县。

绿线是2017年5月至2018年4月（2018年）。

红线是2018年5月至2019年4月（2019年）。

蓝线是2020年5月至2021年4月（2020年）。

可以看出2018、2019、2020年关东区域的人口增长以东京为中心，最高人口增长达到了8万人。疫情期的2020年，虽然东京都的增幅降到了5000人，但周边的埼玉县、千叶县、神奈川县不仅保持住了以往的人数，还有了小幅增长，共有约7万人的增长。

关西区域只有大阪府和福冈有明显增幅。大阪最高增幅出现在2019年，达到了接近1.2万人，即使如此也未达到东京增幅的20%。

总结一下，2019年关东区域的东京、埼玉、千叶、神奈川这4个区域的整体人口增长达到了惊人的 13.5万人，而关西区域只有大阪和静冈的不到2万。答案已经很明显。

二、学校

东京共有536所学校，大阪共有289所学校，相差247所。那么学校数量与房产投资有什么关系呢？答案是：入住率。

入住率通常会随着建筑物的老化而下降，但是在某些地区可以保持入住率。比如大学、短期大学、专门大学的数量。学校越多，学生就越多，出租公寓的用户也就越多。如果有人出租，即使是20年30年的公寓，也可以保持入住率。

PS：这里大家可能对短期大学、专门学校的概念比较陌生，我会在之后的文章中详细给大家介绍。简单理解就是短期的大学，和专门学手艺的学校。

三、公司&上市公司

公司和上市公司多就意味着能够聚人，可以保持入住率。

东京的公司数量在60.4万家左右，全国占比在26.8%，接近30%。上市公司数量接近2000家，全国占比达到51.7%。

大阪的公司数量在24万家左右，全国占比在10.6%。上市公司数量为430家，全国占比达到11.2%。

数据中并未算入东京都周边区域（神奈川县、埼玉县、千叶县），结果已经很明显。以东京为中心的上市公司数量几乎是大阪的5倍。与之相比，大阪的经济与旅游业都在发展中，尤其是在旅游业方面，近年来已经成功的获得了大量海外入境需求，但从数字来看仍然处于起步阶段。

四、不动产&土地成交量

接下来就是本文的重中之重，这直接关系到日本房产投资的直接参考依据，那就是房产成交量。房产成交量的大小关乎到房屋的转手率，以及资产未来升值的潜力。

首先，我们来看2008年4月至2021年4月期间，东京与大阪的单套、整栋公寓的成交数据。

单套公寓

东京：公寓成交量从43,049套增长至65,585套，增幅相差22,536套。

大阪：公寓成交量从16,312套增长至23,762套，增幅相差6,064套。

整栋公寓

东京：成交量从2,085栋增长至3,681栋，相差1,596栋。

大阪：成交量从1,438栋增长至2,249栋，相差811栋。

可以得知，在单套公寓的成交量上东京几乎是大阪的3倍，整栋公寓数据差距不大。

接下来是土地，2018年至2021年首都圈和近畿圈的土地成交量。其中，深蓝色2018年，浅蓝色2019年，浅黄色2020年，朱红色2021年。

注明一下：

首都圈包括东京都、茨城县、栃木县、群马县、埼玉县、千叶县、神奈川县、山梨县。

近畿圈包括大阪府、福井县、三重县、滋贺县、京都府、兵库县、奈良县、和歌山县。

从1月至12月的浮动来看，

首都圈：25000件-38000件，中间差在13000件左右。

近畿圈：11000件-17500件，中间差在6500件左右。

二者的差距几乎在2倍至3倍之间。

总结一下，今天对比东京都和大阪府的所有数据如下：

一、过去的20年里，东京都平均每年增幅7.8万人，大阪府总共减少了3万人。

二、东京共有536所学校，大阪共有289所学校，相差247所。

三、东京公司全国占比26.8%，上市公司全国占比51.7%；大阪公司全国占比10.6%，上市公司全国占比11.2%。

四、东京都单套公寓成交量是大阪府的3倍，整栋公寓成交量是大阪府的140%。土地成交量方面，首都圈是近畿圈的2倍。

其实，我的本意并不是想告诉大家大阪哪里不如东京，而是从数据角度来对比。那么，大阪到底还能不能买房置业？其实大阪府是有潜力的，但一定要谨慎选择，因为如果拿大阪和东京做同等对比的话，非常容易掉坑里。

最后我想说，北京和上海，从人口、学校、上市公司、房产成交量这四个维度来说几乎是互不相让、差距很小。再来看东京和大阪，感觉其实并不在一个量级上。只不过，日本除了东京目前能排的上号的也就是大阪了。

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