在日本投资不动产时，入住率与总户数是息息相关的。一栋建筑内，根据总户数的不同，空置所带来的风险大小会时存在差异的。

1. 10户的公寓楼中有2户是空置的，可以说入住率达到80%。但是由于总户数比较少，这个空置数所带来的影响就会变大。

“如果再有2间房间空置，就会变成赤字。”

2. 整栋公寓中有100户，如果入住率同样是80%，仅有20户是空置的。随着总户数的增多，这个空置数所带来的影响就会变小。

“还有10个房间是空置的也没问题。”

这就是两者之间巨大的差距。

为了实现稳定的收益，对于入住率和总户数要有意识地进行考虑，入住率容易下降的物件是存在的。

HIMAWARI株式会社说：“大学和工厂等地的附近会有很多入住需求，这是非常具有代表性的例子。”正是由于依赖特殊的条件，如果大学和工厂迁移,需求自然就会下降。住宅街和距离街道中心位置较远的物件也需要注意。这种情况在地方比较多，随着老龄化进程，可能会比较难找到入住者。

选址是非常重要的。

距离车站远的物件就有风险，从入住者的动向分析，类似的物件很难保证未来入住率的维持。在进行中长期不动产投资时，选择这样的物件会很致命。

在日本选择投资物件，不能全靠资金的价值观来决定，要按“投资适格性”来判断。这是首次进行不动产投资时，最容易犯的问题。

简单理解就是选择投资物件时，从“我想住什么样的房子”的视角来从判断房屋的好坏。投资者应该进行的，始终都应该是物件投资合格性的检查。与这个区域的需求是否符合？空置率？收益率？未来如何发展？房间大小和结构？入住者的类型？...等等。这些是投资者需要在意的方面。