要想成功经营日本房产投资，理解错综复杂的法律法规是必不可少的（当然也可以依靠专业人士的力量）。大家还记得吗，根据2020年4月1日实施的“修正民法”条文，关于不动产投资相关的敷金返还义务和租赁物的原状恢复规则被明文规定。这次就以实际案例为基础，来看看日本房东与租客责任的划分。

修正民法对日本房产投资的影响大致可分为4个方面。

一、明确租客搬走时房屋恢复原状的义务。

二、连带保证人的保证限度额设定和信息提供的义务化。

三、增加承租人修缮房屋的权利。

四、租借物的一部分不能使用时，房租减租。

一、明确租客搬走时房屋恢复原状的义务。

租客两个月后即将搬离，发现由于冰箱太沉，导致地板出现了凹陷。房东在租客入住的时候已经告知过，“损坏的地方和污渍会另外收取费用”。这份修缮费应该由日本房东出还是租客出？

民法第621条借贷人恢复原状的义务：“房间发生损伤，返还时租客承担恢复原状的义务。但是，对于通常使用产生的物件的损耗和经年劣化，租客不承担恢复原状的义务。”

通常被处理为损耗、老化的情况如下：

家具摆放引起的地板和地毯的凹陷、设置痕迹。

电视和冰箱等的故障导致后墙面发黑。

在地震中损毁的玻璃等。

与此相反：

日常保养不当或违反用法的设备损害。

烟油、臭味。

饲养宠物导致的家具损伤。

那么，这些是属于需要由租客负担的部分。

那么案例的答案已经很明显了。

二、连带保证人的保证限度额设定和信息提供的义务化。

迄今为止，在房屋的新签、更新合同中，由于没有规定连带保证人的负担范围，会存在导致纠纷的案例。修改后，承租人和连带保证人之间必须设定具体的金额，如果没有规定保证限额的话，连带保证合同就无效了。

此外，当连带保证人向房东询问“租客是否已支付房租”时，房东有义务公开承租人的支付情况等信息并作出答复。

三、增加承租人修缮房屋的权利。

近年来，因暴雨、台风等自然灾害造成的水浸、窗户玻璃损坏的情况较多。由于这样的原因，需要立即修缮租赁物的权利。根据修改后的民法，承租人通知房东需要修理后，如果是“紧急修理（窗户玻璃或屋顶损坏等）”，承租人可以自行修理。

修缮的必要性和急迫性是个人主观的部分，所以很难判断。为了防止出现不必要的纠纷，房东应该采取自卫措施，比如事先制定规则。

四、租借物的一部分不能使用时，房租减租。

“热水器发生故障，淋浴时无法排出热水。”

“卫生间坏了，无法使用。”

如果租客无法使用租赁物的一部分，租金会根据期限的比例被减收。

作为房东，可能会觉得“必须减租的情况增多了”，但这并不意味着如果租赁物有一部分无法使用，就必须“立刻减租”。如果双方同意“修理需要十天”，不减租也没问题。重要的是，当出现问题时，管理者要立即做出回应。

作为日本房产投资者，同时也是房东，就需要通过明确标准来防患于未然，维护自己的利益。祝各位房东正确掌握要点，房产投资顺利并达成期待目标。

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