开门见山的说，普通情况我们一般更推荐购买“永久产权”的日本房产作为投资物件。与之相对，还有一类日本房子属于“借地权”，顾名思义可以理解为土地没有所有权，而仅拥有其上建筑物的使用权。在同样的条件下，借地权的日本房产的价格往往会低很多，同时因为没有土地所有权，所以每年土地部分的固定资产税也跟着省下来了（相当于没有房产税了），下面给大家讲讲什么样的人适合买借地权的房子？

针对日本的高收入人群，也就是个人所得税比较高的人群。例如，年课税收入超过4000万日元，个人所得税就达到了45%，收入都交税了怎么办？针对这种情况，如果想去合法节税的话，就可以通过购买借地权的房子来达到目的，据说90%的人都不知道这种方法。

为什么说在日本买借地权的房子能节税？购买借地权房产，根据建筑类型和建筑年限，可以计算折旧几年、每年折旧费多少，用于抵消个人收入的纳税。因为没有土地（土地没有折旧），所以房子建筑部分全部购买金额都可以用来计算折旧，当然购买永久产权的房子也有相同的效果，只不过借地权的思路更简单直接。

不同类型的建筑耐用年限也会有区别。举例：钢筋混凝土住宅耐用年限是47年。例如年课税收入4000万日元，个人所得税高达45%。

例如购买一套6000万日元的公寓，建筑年限45年，每年租金360万日元。

折旧年限的公式为（耐用年限-建筑年限）+（建筑年限*20%），也就是（47-45）+（45*20%）=11年。

如果买一个6000万日元借地权的公寓，用6000万日元除以11年，就相当于每年折旧545万日元。

除了每年产生的租金360万日元不用交税外，还产生了360-545-借地权费>=-185的亏损，而这不少于185万日元的部分可以做课税收入抵扣，相当于节省了185*45%=83,25万日元的税金，那么6000/(360+83.25+借地权费)=12至13年回本买房成本。卖房的时候房子卖多少钱都是额外赚的。

既然提到了卖房的时候，那就需要说一下卖房的税费了。

持有11年的话，因为每年都计算了折旧费用，所以11年后相当于房子价格全部都是增值部分，个人持有房子5年以上要缴纳增值税20%，所以个人所得税率差额就是个人持有45-20=25%的这么一个节税空间。如果个人所得税没有很高的话，或者个税低于20%，那用这种方式就没有太大的差额空间。以上不知道大家好不好理解？本质上是打了一个时间差，如果没有理解，欢迎联系我们沟通。

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