在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“北区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

北区位于东京23区的北端，区内总共有11个JR的车站，是东京都内拥有JR车站最多的一个区，去东京都心的交通非常方便。

北区在东京23区内人口排在第11位，人口密度排在第10位，面积排在第11位。这是来自2015年的数据。

1. 空房率

北区的空房率为10.3%，比东京平均的11.2%还要低一些是比较优秀的数值，投资风险相对较小。这个数值来自2013年住宅·土地统计调查。

2. 犯罪率

从2011年起，北区犯罪件数就有减少的倾向。北区的犯罪率为1%，东京平均为1.84%，日本全国平均为0.9%。有这样的数值，说明北区是治安良好的地区。

3. 待机儿童

2016年北区的待机儿童人数为232人，比上一年增加72人。在东京23区内排在第10位。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：323,643人（17,609人）

2015年：338,084人（16,005人）

2014年：334,723人（14,558人）

2013年：333,132人（14,248人）

2012年：317,227人

2007年：315,404人

2002年：316,522人

人口推算：

2020年：327,512人

2025年：319,214人

2030年：309,413人

2035年：298,522人

2040年：286,804人

预计到2040年时的下降幅度虽然很低，但还会持续减少。

在2015年-2040年的25年里，预计减少约5万人，约15%。也就是每年约减少0.6%。北区确实正面临着少子高龄化的问题，但是因为采取了相关对策，所以还需关注今后的动向。

地价动向

北区的地价在东京都内排在第16位，在日本全国排在第17位。

地价最高时，每坪约921万日元。

如果将北区划分为22个区域，从2016年数据来看，上涨的区域为13个。

北区的平均地价约180万日元。

地价最高的是赤羽地区，每坪约258万日元。

地价最低的是浮間舟渡区地区，每坪约104万日元，与最高相差2.4倍。

与其他地区进行比较，杉并区的价格差不算大。

涨幅超过10%的地区：

梶原11.8%

地价下降超过5%的地区：

赤羽11.6%

王子11.4%

赤羽岩淵8.9%

志茂7%

北区的地价在东京23区内属于较低的位置，区内地价比较平均，变化幅度较小，地价与租赁价格较为平衡。北区的租赁费在东京都内排在第18位。

交通利用

1. JR

JR山手线：田端站

京滨东北线：赤羽站、王子站、田端站、上中里站、东十条站

东北本线、高崎线：赤羽站、尾久站

埼京线：赤羽站、十条站、北赤羽站、浮间舟渡站

湘南新宿线：赤羽站

2. 地下铁

东京地铁南北线：王子站、赤羽岩渊站、西ケ原站、志茂站、王子神谷站

3. 私铁

埼玉高速铁道：赤羽岩渊站

都电荒川线：滝野川一丁目站、飞鸟山站、王子站前站、梶原站、荣町站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

据国立社会保障・人口问题研究所的数据显示，北区的人口减少趋势仍将不会改变。到2040年，预计约减少15%。这一趋势可能会给不动产投资带来负面影响，但是北区已经提出了针对人口减少问题的各种对策，并积极地进行，该数值将会如何变化需要定期进行观测。

北区内总共有11个JR的车站，主要通有JR山手线、JR京浜东北线、JR埼京线、东京地铁南北线、都电荒川线等，是东京都内拥有JR车站最多的一个区，去东京都心的交通非常方便。车站周边的商店街设施十分丰富，吸引了大量埼玉县人口的流入。

北区的地价在东京23区内属于较低的位置，区内地价比较平均，变化幅度较小，并没有特别便宜的的区域，地价与租赁价格相平衡。即使持有资本较少的投资者也可以轻松投资，对于初次投资者是不错的选项。

北区内拥有东京福祉大学（梶原站）、东京成徳大学短期大学（十条站）、星美学园短期大学（赤羽岩淵站），因此针对学生群体的租赁需求很高。

由于北区内赤羽站周边设施丰富、生活便利，可以直达池袋，新宿，涉谷等热门地区，若结合地区特征经营民宿，也可以获得较可观的入住率。

总体来看：

北区是东京都内拥有JR车站最多的一个区。因此去东京都心的交通非常方便，也吸引了大量临县人口的流入。无论是从地价还是空室率等方面看，北区较为适合资本较少的投资者作为初次的轻松投资。针对学生群体的租赁需求很高。