在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“葛饰区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

葛饰区位于东京23区的东北端，约95%是宅地，包括工业地、商业地，剩余的是农地和铁路用地。东侧有江户川，西边有荒川、绫濑川，中央有中川、新中川，以都内屈指可数的水乡景观而著称的都立水元公园和花菖蒲名胜“堀切菖蒲园”等，有很多水和绿色协调的美丽环境。

葛饰区在23区内人口排在第9位，人口密度第18位，面积排名第7位。

1. 空房率

葛饰区的空房率为11.1%，与东京的平均值相同。

数据统计：

1998年：12.1%（23,320户）

2003年：12.4%（25,620户）

2008年：11.8%（24,130户）

2013年：11.1%（24,960户）

在2003年以后，空房率开始下降。

葛饰区很有可能正在采取相关对策，所以可以继续观察今后动向。

2. 犯罪率

犯罪件数统计：

2008年：6,154件

2009年：6,233件

2010年：6,224件

2011年：5,943件

2012年：5,245件

2013年：4,864件

2014年：5,613件

2015年：4,540件

可以看出，除2014年外，每年都为减少趋势。

根据最近几年的减少实绩和葛饰区的防盗设备整备、地区安全活动补贴制度等的措施，值得期待葛饰区成为治安良好区域之一。

3. 待机儿童

数量统计：

2010年：139人

2011年：145人

2012年：74人

2013年：35人

2014年：111人

2015年：252人

2016年：106人

葛饰区以设置保育所为首，从妊娠、生育到育儿，不断推进孩子健康成长的环境建设，正在努力解决待机儿童问题，使育儿环境更加充实。区民与地区齐心协力，希望继续居住的地域社会为目标，活用了“安全、安心、舒适”的城市建设、“充满人情味的民町情绪”等本区的特征和优点。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：436,244人（16,545人）

2015年：434,558人（14,969人）

2014年：434,220人（13,966人）

2013年：433,451人（13,719人）

2012年：434,508人

2007年：428,131人

2002年：421,118人

人口推算：

2020年：423,440人

2025年：408,976人

2030年：392,719人

2035年：375,487人

2040年：357,542人

在2020-2040年的20年里，预计减少6.6万人。

与2020年相比，预计将减少15%。

另外，生产年龄人口也会出现同样的动向，预计到2040年将会从2010年的65.9%下降到55.6%。

相反，预计老年人口将从2010年的22%增加到32.1%。

这个预测并不理想，但是为解决这些问题，葛饰区制定了综合战略，未来是值得关注的。

地价动向

葛饰区的地价在东京都内排在第29位（排名包括市区町村在内），在全日本排在第32位。

地价最高时，为每坪约282万日元。

如果将葛饰区分成14个区域，从2016年数据看，地价下降的区域为8个。

地价最高的为新小岩地区，每坪约122万日元。

地价最低的为保谷地区，每坪约69万日元，相差1.8倍。

在2016年，葛饰区并没有地价大幅上升的地区，お花茶屋地区的上涨3.1%是最高数值。

地价大幅下降的地区也没有。

龟有地区下降了2.2%；

青砥地区下降了2.1%；

京成高砂地区下降了2.2%。

葛饰区的平均地价约为109万日元。

其中，最高价格和最低价格的差为53万日元，在23个区内为最少数值。

正因如此，投资目标的选定则更需要注意。

因为同样的资金条件，投资更有价值的地区房产，能达到很好的效果。

这时，投资对象的选择和地区的调查都更为重要。

葛饰区的租赁费在东京都内排在第27位，与地价的第29位差不多。

由于地价本身比较便宜，因此可以根据区域的不同去探寻高回报的物件。

交通利用

1. JR

总武线、总武本线：新小岩站

常磐线：龟有站、金町站

2. 私铁

京成本线：京成高砂站、青砥站、堀切菖蒲园站、お花茶屋站

京成押上线：京成立石站、京成高砂站、青砥站、四ツ木站

京成金町线：柴又站、京成高砂站、京成金町站

成田スカイアクセス：京成高砂站

北总铁路北总线：京成高砂站、新柴又站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障・人口问题研究所的数据显示，到2020年人口将会转为减少。

据上文分析，可能会有人口问题，但正在采取相关对策，还需观察。

葛饰区旅游资源的活用包括：魅力的观光、产业的活性化、面向2020年运动会、国内外游客的款待。以东京奥运会和残奥会为目标的这5个项目作为计划的方向性，将作为重点展开。

通过与区民和企事业单位的合作，切实推进这些工作，实现基本计划的基本理念“梦想和自豪的故乡-葛饰”。

葛饰区虽然没有地下铁，但是JR与私铁非常便利。

与东京其他地区相比，葛饰区的地价与租赁费都偏低，地域之间差异非常小。但是，在可以乘坐JR的新小岩和龟有地区，地价相对高一些。

葛饰区不能称为民宿盛行的区域。

总体来看：

葛饰区有很多水和绿色协调的美丽环境。虽然目前预计人口会缓慢减少，但政府正在积极支援从孩子到高龄者所有世代的健康的建设。地价有上升趋势，地区地价差距较小。由于交通便利，犯罪事件呈减少倾向，葛饰区的空房率每年都在改善。