日本银行都是私有企业,每家银行的每种贷款产品,对物件都有不同的要求和评估方法,没有统一的标准。
不过,像下面的这几种房产,不能贷款或贷款比例低的可能性会大一些。
在日本,不是所有的土地都可以盖房子,如果门前没有4m宽的道路,或不能取得私人道路的使用许可,是不能建新房子的。
有很多老房子由于地区的发展变化,周边已经没有通行道路,将来就不能推倒重建了。这样的房产基本是不能贷款的。
日本有很多私人持有的道路,称为私道。
如果建筑前方道路为私道,但没有办法取得通行许可,比如找不到该私道的持有人的话,建筑会有将来面临纠纷的可能,银行一般也很难贷款。
日本的土地分割非常明确,一般在土地交易或新建房子时,会跟周围邻居签署边境确认书,防止将来因为边境问题产生纠纷。
如果不能取得所有周边地主的边境确认书,部分银行不能贷款。
日本在1981年6月后实施了新的抗震基准法。
在1981年6月后进行建筑确认的建筑,符合新的抗震基准,为新抗震物件。反之则为旧抗震物件。
多数银行对旧抗震物件不贷款,或减少一定贷款比例。
日本的土地都规定了建平率和容积率。
如果现存的建筑超过了规定的容积率,不会马上拆除,但会影响银行贷款。
另外,有违反其他建筑相关规定也同样影响贷款。
日本不动产交易都会声明不能与反社会势力(即黑社会)有牵涉。
虽然租客在入住前都会经过保证会社审查,租约上也会有排除反社会势力的条款。但也会有一些反社会势力入住的情况。这样的建筑在贷款时会受到影响。
日本长租公寓比较容易贷款,而民宿酒店类运营型房产相对贷款较困难。主要因为运营型房产收益不稳定,银行考虑长期持有的风险,如果贷款人本身没有很好的条件,酒店类物业很难贷款。
日本木造建筑的法定耐用年数为20年左右。
铁骨造建筑一般为19-34年。
钢筋混凝土为47年。
超过耐用年数的建筑虽然还可以使用,但银行考虑到资产保值,批贷款的可能性会降低。
上述几种情况为贷款较困难的典型事例,也会有其他原因导致不能贷款,具体要看申请人、贷款银行及房产情况。