日本租房口头协议无效。

在日本通过中介租房时，中介公司会提供租赁双方协议，有中介公司签字盖章。租约约定了房屋情况、租赁条件、解约条款等重要事项。并有重要事项说明及防止纠纷条例、设备表等参考材料。

如果是房东跟租客自己签约，最好也参考中介公司的租赁模板，将重要事项约定清楚，防止将来产生纠纷。

仅口头协议，如果将来一方违约，另一方无法提供充分的证据，也就无法从法律上保障自己的利益。另外人的记忆都有随着时间变模糊，几年后退租时，可能都记不清当初的约定，也更容易产生纠纷。

特别是日本是一个保护租客的社会，从房东角度来考虑，租客占有自己的房产后，如果没有充分的证据，可能将面临无法收回自己房产的窘境。

在日本这样一个注重书面材料的国家，契约内容有任何小的变动，都需要双方签字盖章。比如租客想解约时，房东或管理公司收到租客电话后会给租客发解约申请书，租客签字后邮寄给房东或管理公司解约申请才能生效。

任何时候都以书面材料为准，是日本社会的行为习惯，也可以最大限度地避免纠纷。