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在日本投资二手房,除了赚房租,还有可能超低价蹭一套新房子

发布时间:2016-10-06 点击量:2426

近年来,随着日本房价相对便宜,房贷利息低廉这些事儿被越来越深入的了解,身边越来越多的朋友已开始转战投资目标。去日本买个二手房,如果每个月房租的收入,高于每月物业管理费,修缮基金以及折旧成本,基本上是稳赚不赔的。

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作为出租投资用的二手房,我们首先会关注回报率。一般来说,回报率超过5%的都算高回报率,上到8%甚至10%的物业也不算非常少见。不过,如果稍加留意,就会发现这类所谓高回报率的二手房都有一个共同特征就是房龄大部分在30年以上的居多。

购入一套房龄稍老的二手公寓作为出租投资用,我们要看的不仅仅是目前眼下,还得稍微看得再远一些。房龄稍老的二手公寓到了一定的年头,势必将面对是否面临即将拆除重建。这个时候,最好也先别急着说“在这之前就转手卖掉”,再往后想一想,没准儿能帮我们再以超低价蹭得一套新房子。

首先,拆除重建,需要获得全体业主80%以上的同意,才能进行。日本经济腾飞时期建造的大量40年以上房龄的老楼,却难以进行拆除重建。为什么?当年的青壮年业主,现已高龄,拆除重建时所需的费用,对依靠养老金生活的人来说,负担过重。因此,导致难以实现80%以上的同意率。

如何实现老业主们开开心心签字同意呢?我们得先理解两方面。

①老业主们并不都属于清贫阶层

一个人青壮时期的学历职历,在很大程度上决定了年老后的生活经济状态。手头宽裕的老邻居与手头拮据的老邻居,在面对拆除重建问题时的态度也是两样。邻居的个人信息不方便打探,但这栋楼当年销售时的定价定位是可以打探到的。房价高低很自然的区分了业主层次。

②掏得起拆除重建时的补差价

在日本的公寓和一户建一样,业主不但拥有建筑物的所有权,也拥有土地所有权。只是公寓的土地所有权,并非具体哪个位置、哪一块地,而是按自家公寓建筑面积来计算比例。拆掉重建,地还是那块地,建筑物重建而已。业主不用再花钱买地,但必须为拥有新的建筑物买单。

然而,怎样的情况下,才可以少掏钱,甚至不掏钱呢?举个例子吧。

以前盖的住宅楼,鲜有高层或超高层。当年只盖6层,也许现在能建成个10层以上的楼。当时停车场清一色是非机械化的平面停车模式,也许现在可以高科技立体式。翻建新楼时,可以充分利用空间。

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比如:从平面停车到立体停车,停车场所占土地面积缩减,车位未减。多出来的土地,用以增加户数(下图所示黄色部分)。

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新增户数的销售额,就完美的减小了旧业主(蓝色部分)的负担额。负担额变小,不但可使旧业主们轻松签名同意翻建,也使得我们这些后来入住的房东,蹭到一趟顺风车,以超低价换得一套新公寓。

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然而,这些都是美好的蓝图。这样的老楼,看上的地段是否还有?即便有,买得到吗?也有很多老楼,到了考虑是否该翻建的时候,建筑物的维护检修停止,为了避免一旦决定拆除,这些支出都成无畏损失,还是要谨慎的投资。

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