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日本房地产投资分析:房产出租回报有多少?

发布时间:2020-03-04 点击量:456

日本房产拥有投资风险低、稳定高收益、永久产权、房价偏向合理等特征,再加上外国人在日本购房并不受限,因此受到众多海外投资者的喜爱。尤其是东京、大阪等能够聚人的城市,那里的租房需求多、房源更受欢迎,也有更多的选择。


在考虑日本房地产投资置业的时候,无论是一户建、公寓、整栋公寓等,投资者最在意的还是回报率。普遍会认为回报率高的房子更好,但是也要注意一些风险。这次对“房产回报率高是否一定好”进行分析。


投资回报率,指满室时租金收入相对于物业价格的比率。

举个例子,年房租收入是100万日元,如果房产价格是1000万日元,那么收益率就是10%,这个叫做表面回报率。也就是说,购买时的各种管理费和税费等全部还没有考虑进去。特别是在出售的公寓,因为没有加入每月的管理费和修缮费,所以需要注意分清表面回报率与实际回报率。


根据不同房产类型,回报率自然也就不同。例如,日本公寓的表面年回报率常见在6-8%。还要考虑到每年的房产税、管理费等各类费用,这部分支出可以按1.5%来预估。那么,扣除掉各种管理费和税费等,实际回报率大概在4-5%是正常的。


如何确定某具体房产的回报率?通过确认空房时间和募集时的房租,可以判断预期回报率是否能够实现。日本房产市场的回报率不能说很高,其投资的重点是维持稳定。

想要获得稳中有升的回报率,初次进行房地产投资的人应该注意什么?

首先,不要盲目地投资,要从决定自己的“投资风格”开始,制定想要达成的目标及资金预算。以现在的年收入和储蓄额、投资经历、投资风险的容许度等为基础,进行自我分析。


其次,可以对以下两点进行确认。

1. 对象区域的租赁需求

从各地区的需求情况来看,有必要通过政府网站确认各地区的迁入、迁出引起的人口变动。作为调查方法,实际去那个地区看看是最好的。就像一些住的比较远的日本房东,实际投资的时候一定要确认现场,询问一下房地产公司。


2. 周边竞争物件的情况

作为租赁住宅的竞争对手,有必要确认相同布局房屋的租赁情况。虽然可以在网上确认募集中的房租,但是仍然不能确定最后的成交租金。最好的办法是去不动产公司进行咨询。与此同时,是否可以委托募集租赁,以怎样的形式进行房屋招租,广告费设定,这些都可以顺便确认。

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