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日本房产的投资收益率该怎么看?

发布时间:2019-10-21 点击量:667

日本房产的投资收益率该怎么看?有人说,“如果超过百分之几就OK”。这样的想法有些过于简单。专业人士会通过看清地价的上升余力来选择房产。除此之外,收益率还取决于物件的状态、管理状况,房产的抢购情况等因素。

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房产出租的收益率计算方法一般分两种。

1. 表面收益率

表面收益率=年房租收入÷物件购买价格×100

通常,物件资料记载中的收益率为表面收益率。假设,价格1000万日元的物件,利率10%,简单来看,年间有100万日元的收入。像这样单纯地将收入除以物件购买价格的情况叫做表面收益率。


2. 实际收益率

实际收益率=(年房租收入-运营费)÷物件购买价格×100

表面收益率在最初阶段可以作为参考,但在最终的房屋购买阶段需要计算租赁运营所需的费用,包括:租赁管理手续费、固定资产税、清扫、维护费用之类的运营费。如果是公寓,还要考虑管理费和修缮费。把这样的运营费从收入中扣除,将剩余的现金流除以物件购买价格的情况叫做实际收益率。


为了方便计算,这里做个假设,公寓价格是1亿日元,表面收益率是10%。

年房租收入是1000万日元,实际支出的运营费占年房租收入的20%,年房租的现金流则是800万日元。也就是说,表面收益率是10%,实际收益率是8%。

在房产投资中,这2%的收益率存在着一定的差距。比如,在银行做融资时,如果以表面收益率制定还款计划,实际开始运营和还款时,可能就会有些资金紧张。所以,在利用银行贷款方式投资房产时,更要事先计算出来实际收益率,从而达到以租养贷。


在投资初期,追求理想的回报率是正常的想法。只是凡事不宜过度,“收益率”这回事更要遵循合理。为了使房产投资获得成功,不要单单看眼前的回报率来选择,而是要看清未来是否能获得稳定的房租收入。

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