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日本银行如何判断我选的房产是否能贷款?

发布时间:2018-12-03 点击量:552

在日本的中国银行和交通银行,可以为海外投资者提供贷款买房的方式。

对于这一点,或许很多人都不陌生。

然而,要实现最终的贷款目的,复杂的材料准备过程,是困扰大部分人的问题。

比如,要求提供近3年的收入纳税证明,且纳税金额要证明得了投资者具备还款能力。


那么一般情况下,日本本土银行如何评价担保?

首先要了解,银行在进行担保评价时使用的是“累计评价”方法。

累计评价是指,通过对被单独评价的土地和物件价值进行合算,来掌握全体担保的价值(累计价格)。

土地价值=路线价(继承税路线价)×土地面积

物件价值=使用面积×再建筑价格×剩余耐用年数÷法定耐用年数


以木造简易公寓为例:

贩卖价格3000万日元,已建20年,使用面积150平米,占地面积200平米。(路线价10万日元/平米,木造住宅的再建筑价格为15万日元/平米,法定耐用年数为22年。)

这种情况下,土地价值为10万日元×200平米= 2000万日元。

但是,物件价值仅为150平米×15万日元×2年÷22年= 205万日元。

土地和物件的累计价格将被定为2205万日元。

由此可以明白,即使以这个公寓作为担保提供,物件本身也几乎没什么价值,银行进行风险评估后也不会同意贷款。

换句话说,如果银行同意贷款,也就间接证明了这个物件的价值。

图片2.png

外国人可以在日本本土银行贷款吗?

没错,日本很多本土银行并不接受海外贷款业务。毕竟人家无法审核你材料的真实性,准确判断你的还款能力。

幸运的是,通过HIMAWARI的不懈努力,打通了日本本土银行的业务,让外国人也可以享受日本本土银行的贷款买房的机会。在这里,不考察你在国内的收入情况,而是根据你在日本的买房需求,给出合理的贷款解决方案。

什么叫合理的贷款解决方案?既然不考察你在国内的收入情况,又如何决定贷款比例?

事实上,这里主要审核你即将在日本购买的这个物件的真实价值。根据HIMAWARI以往经验看,日本银行可以给到外国人50-70%的贷款比例。

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