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在日本买房,这些是你想知道的

发布时间:2016-06-28 点击量:1722

如今,身边已经有越来越多的华人朋友愿意在日本买房用来投资或自住。HIMAWARI带大家来了解下在日本买房时的一些常见问题。

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1. 外国人在日本买房, 日本法律上是否有限制?

自1998年4月改法后,对于非日本国籍人士在日本置业的限制已被取消。目前日本政府对于外国人在日本买房没有特别限制,税项也是跟日本人买房一样。日本很多土地业权都是永久性,就算是外国人拥有的物业,也可以继续由外国人继承。


2. 在日本买房时,只能使用日元支付吗?

是的,可以从中国电汇款项到日本,需以日元支付。


3. 在日本买房时,可以办理按揭吗?

可以在中国银行东京分行办理房地产投资按揭手续。按揭比率最多为50%,最少借贷2000万日元,年期为最长15年,利率约2.5-3%。


4. 在日本买房后, 可否因置业而申请日本在留资格?

在日本置业和申请在留资格没有直接关系。但是,如果购买了足够多的房产,并选择在日本加盟不动产公司,可以利用房产稳定的收入流水来保障日本在留资格的续签直至申请归化或永驻。


5. 我想立即买房及签订物业买卖合约, 但由于资金周转的关系, 可否把交房日期延迟?

不可以。通常在双方买卖价钱协议后约1个月左右交房。交房日期一旦决定,不能更改。如买方不能在如期交付余款,需解除买卖合约。买方需赔上订金,甚至需支付买卖楼价的20%作为违约赔偿金。所以一旦决定在日本买房, 应准备充足资金后再购买。


6. 什么是修缮费?

修缮费为1栋大厦各业主每月需付的建筑物检查及维修准备费用。当有电梯、外墙、公共水管、电线等检查或维修时,会从修缮费的基金抽出支付检查和维修费用。当修缮费的基金款项不足时, 各大厦业主需摊分负担检查和维修费用。


7. 在日本买房后,可否随意更改现存租约楼契,随意进入租客房间,立即驱逐租客,拒交管理费、修缮费、 税项,强行改变大厦公约,霸占大厦公用地方等?

虽然业主有业主的权利,但日本法律及惯例均不容许任何人任意狂为,影响他人生活及不遵从当地规距和法律。既然在日本买房,就应遵从日本法律,文化和惯例。


8. 日本房产的专有面积或建筑面积(建物面积)怎样计算?

专有面积是由墙壁的中心计起,建筑面积(建物面积)是在登记所记录的由墙壁内面开始计算。两者会有所偏差,但少于10%。日本分层房产的专有面积或建筑面积(建物面积)不会计算公用走廊及大门部分。露台的面积,也不会计算在内。


9. 在日本买房后, 如想加设建筑物, 可行吗?

在日本加设建筑物属于非法,如需加设,需要把图纸向市政府申请。


10. 可否与配偶联名买房?

可以。在买房时,需要提交每个人的身份证明书,而且每年报税时,须填写每个人的报税表。


11. 如联名买楼,万一其中一名业主死亡,另一位联名业主可否自动成为唯一业主?

根据日本法律,资产由多人拥有时,在生的人不能自动继承死去的人的资产。需要委托司法书士(日本事务律师)办理继承手续。


12. 在日本投资房产, 不向日本政府报税(确定申告)的话就不用缴纳所得税(即是不报税、逃税), 是这样吗?

不是。原则上、在日本国内有收入减去支出>38万日元的话,必须向日本政府报税(确定申告)。如被日本税务署发现没有报税及掌握逃税者资料,逃税者须缴付过去最多7年间(税金的时効)的「本来税金+延滞税(年息14.6%)+加算税(15%、20%或40%)」。最坏的情况是,你所持有的物业会被日本税务署收押直至你付税为止,所以不可以不报税或逃税。


13. 可否向日本税务署申请把税单及其他联络信件寄至日本以外的国家地址?

不可以。日本税务署只把税单及其他联络信件寄至日本国内地址。


14. 可否带我进入有租约的楼盘看看?

不可以。日本人不会随便让陌生人进入屋内看,这会侵犯私隐,所以只能从外面看有租约的楼盘。在在情况许可下,可带看没有租约的楼盘。


15. 可否在网上搜寻过去的房产成交纪录?

不可以。日本不可以在网上翻查过去成交纪录。


16. 可否在日本的银行开银行户口收租?

日本政府为了防止外国人在日本进行洗黑钱等非法活动,日本的银行不会为在日本没有居留权(在留资格)的外国人开银行户口。日本的银行只会为在日本持有居留权(在留资格),并能提出外国人登录证或住民基本台帐卡的外国人开银行户口。


17. 可否指示租客把租金汇至日本以外其他国家的银行户口?

基本上不可以。一般上租客不会负担每月昂贵的银行汇款手续费及办理手续复杂的银行汇款。


18. 如租客不交租, 怎么办?

日本人很少会拖欠租金, 一般上在日本租房时需提交在职証明书,收入証明书,租金担保人资料,预付1-2个月押金、1个月礼金(房东在租客退居时不用缴还) 、1个月中介手续费及第1个月租金。如无租金担保人,须加入租金保证公司。房租逾期时可向保证人或租金保证公司追讨租金。


19. 可否指示租客代报税, 代付固定资产税, 都市计画税, 管理费, 修缮费等?

不可以。租客的角色只是租客,没有责任代业主报税及代付各个税项等。


20. 可否随便向租客加租?

日本的租约一般是2年,每2年自动更新租约1次。一般可在更新租约时向租客加租, 但租客有权拒絶交新租。根据日本民事调停法24条之2款,届时可能由调停委员调停。业主需提出加租的証据,例如固定资产税、都市计画税增加等。甚至有可能闹至法庭,若业主在法庭输了,需付上双方律师费等。由于日本法律较保障租客,业主不能随便驱逐有定期交租的租客及加租。 而且,向租客随便加租对于海外业主非常不利。万一闹至调停委员甚至是法庭,业主需亲自到日本出庭,并聘请律师、翻译员等。


21. 什么是「宅地建物取引士」?

「宅地建物取引士」简称「宅建」,是日本政府发出可处理房地产交易的国家专业资格。 不同香港的地产营业及地产代理牌照,「宅地建物取引士」尤如香港处理房地产合约的律师,负责编写及向买卖双方解释买卖合约及重要事项。待买卖双方同意及盖印后,再加上「宅地建物取引士」的名字及盖印,买卖合约方可生効。


22. 担心福岛县核电厂的幅射会影响人体健康或物业

东京都的伽马辐射水平为0.035uSv/h,而香港的伽马辐射水平为0.14 uSv/h。由福岛第一核电厂至东京都的距离为230km,而大亚湾核电厂至湾仔的距离为53km。虽然福岛县核电厂问题还没解决,由于东京都的辐射水平比香港还要低,所以看不到福岛县核电厂对居住在关东区的居民有什么影响。没有科学证据显示辐射会对楼宇构成影响。


23. 担心日本发生地震时会影响楼宇结构

1982年以后建成的楼宇均合符日本建筑法例的耐震标准。想办理楼宇保险手续时,可选择加入地震保险。万一发生地震及因地震影响楼宇结构,保险金司会赔偿损失。



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