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东京荒川区的房产投资分析

发布时间:2018-06-28 点击量:478

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。


以下是我对投资区域东京“荒川区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

荒川区位于东京23区的东北部。荒川区的地形东西狭长,隅田川流过南千住、荒川、町屋、东尾久、西尾久、东日暮里、西日暮里等地,大部分没有起伏,地势平坦。荒川区在东京23区内人口排在第19位,人口密度排在第2位,面积排在第21位。这是来自2015年的数据。

1. 空房率

荒川区的空房率是12.8%,比东京平均的11.2%还要高一些,这个数值来自2013年住宅·土地统计调查。

2. 犯罪率

从2015年的1,946件,已经减少到2016年的1,650件。从2014年的2,504件来看,已经减少30%以上。荒川区犯罪率在23个区中虽然处于平均位置,但从近3年的减少成绩和今后的防犯措施看,可以期待荒川区恢复为治安更好的区域。

3. 待机儿童

东京在日本全国范围内相比,待机儿童是比较多的。荒川区2016年的待机儿童数量是164人,比上一年增加116人,在东京23区里排在第9位。

从目前数值看,荒川区不能说是容易养育的区域,但是荒川区有计划建设保育设施,因此还需关注今后动向。


人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:211,271人(16,885人)

2015年:209,087人(16,188人)

2014年:207,635人(15,559人)

2013年:206,457人(15,313人)

2012年:205,831人(15,667人)

2007年:192,124人(13,725人)

2002年:185,057人(11,811人)


人口推算:

2020年:209,313人

2025年:209,039人

2030年:207,796人

2035年:205,721人

2040年:202,784人

到2020年时,荒川区的人口会有所增加。到2025年时,将会有所减少。到2040年为止,将会继续减少,但减少的幅度非常小,预计会是接近现状的数值。

在2020-2040年的20年里,人口将减少0.7万人,也就是约3%。

另外,根据老年人口比例来看,荒川区的28.4%与东京都的33.5%相比,是非常优秀的数值,出生率也超过了东京都的平均水平。因此,预计人口动向对不动产投资不会产生负面影响。

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地价动向

荒川区的地价在东京都内排在第17位,在日本全国排在第18位。

地价最高时,每坪约748万日元(1991年)。

如果把荒川区划分为16个区域,从2016年数据来看,上涨的区域为13个。

荒川区的平均地价约167万日元。

地价最高的是日暮里地区,每坪约265万日元,比上一年增涨3.6%。

地价最低的是小台地区,每坪约127万日元,比上一年增涨2.2%。地价差只有约2.1倍。

与其他地区进行比较,荒川区的价格差比较小。

涨幅超过10%的地区:

新三河岛18%

下跌最多的地区:

西日暮里2.8%

日暮里、西日暮里、田端是区内地价最高的地区,都在JR站周边。因为荒川区内地域价格差距比较小,如果可以在车站周边找到便宜的物件,也可以期待较高的回报。


交通利用

1. JR

JR山手线、京浜东北线:日暮里站、西日暮里站

常磐线:南千住站、日暮里站、三河岛站

2. 地下铁

东京地铁日比谷线:南千住站

千代田线:西日暮里站、町屋站

3. 私铁

京成本线:日暮里站、町屋站、新三河岛站

筑波快线:南千住站

都营日暮里·舍人ライナー:日暮里站、赤土小学校前站、熊野前车站、西日暮里站

都电荒川线:荒川游园地前站、三ノ轮桥站、町屋站前站、荒川一中前站、荒川区役所前站、荒川车库前站、宫ノ前站、小台站、熊野前站、町屋二丁目站、荒川二丁目站、东尾久三丁目站、荒川七丁目站


未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障·人口问题研究所的数据,从2025年开始,人口将出现减少的趋势。但是,比较2016年和2040年的人口数量,会发现只减少了0.7万人,也就是约3%。另外,从老年人口比例和出生率的数值看,荒川区的数值比东京都平均水平还要优秀一些。因此,今后的人口动向应该是值得关注的。


荒川区内交通便利,拥有JR(山手线、京滨东北线、常磐线)、筑波快速线、京成线、东京地铁(千代田线、日比谷线)、日暮里、舍人线。2010年7月京成电铁的「成田天空交通工具」也开业了,从日暮里到成田机场最短36分钟就连接上了。除都电荒川线和都营巴士外,2005年4月荒川区社区巴士「樱花」开始运行,交通便利性更高了。


关于土地价格,荒川区得地价在东京23区内处于下游位置。日暮里、西日暮里、田端是区内地价最高的地区,都在JR站周边。


总体来看:

荒川区的地价位于东京23区内的下游,地价差值也比较小。但是由于荒川区的交通便利性很出色,区内的老年人口新生儿出生率也有较东京平均水平更为优秀的数值,如果在人气高的JR车站周边找到便宜的物件,也可以期待较高的回报。



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