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东京练马区的房产投资分析

发布时间:2018-06-20 点击量:712

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“练马区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

练马区位于东京23区的西北部,以拥有众多的漫画家而闻名,有「日本动漫发祥地」之称。著名的日本漫画「哆啦A梦」及「数码宝贝」的故事场景就在这里(光丘)。

练马区在东京23区内人口排在第2位,人口密度排在第14位,面积排在第5位。这是来自2015年的数据。

1. 空房率

练马区的空房率为9.5%,比东京平均的11.2%要低。

1998年为10.8%,2003年为10.3%,2008年为10%。

与过去相比,练马区的空房率每年都呈下降趋势。这个数值来自2013年住宅·土地统计调查。这一点是对于进行不动产投资的积极因素。

2. 犯罪率

从过去6年的犯罪件数来看:

2010年(8,724件)

2011年(8,128件)

2012年(7,458件)

2013年(6,956件)

2014年(7,300件)

2015年(5,243件)

练马区的犯罪件数整体有下降趋势。由于近年的防盗措施颇有成效,练马区成为更加安全的区域是指日可待的。

3. 待机儿童

从过去6年的待机儿童数看:

2011年(564人)

2012年(523人)

2013年(578人)

2014年(487人)

2015年(176人)

2016年(166人)

减少的相当迅速,从目前的数值和对政策的努力程度来看,练马区可以说是容易养育孩子的区域。


人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:704,447人(14,662人)

2015年:701,104人(13,552人)

2014年:698,354人(12,858人)

2013年:696,522人(12,740人)

2012年:694,886人

2007年:678,869人

2002年:657,377人


人口推算:

2020年:752,620人

2025年:753,912人

2030年:748,389人

2035年:736,983人

2040年:720,768人

预计到2025年时人口会增加,但之后将会持续减少。不过,减少的幅度非常小,估计以接近现状的数值为区间变化。

在2020-2040年的20年里,预计减少约3.2万人,也就是减少约4%。

从生产年龄人口数值来看,练马区的人口反而将会增加。

如果将未来的人口推移动与全国平均水平进行比较,练马区拥有相当优秀的数值。从练马、石神井、大泉、光丘这4个地区的数据来看,预计在2060年的练马区人口数量会增加。

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地价动向

练马区的地价在东京都内排在第23位(排名包括市区町村在内),在日本全国排在第24位。

地价最高时,每坪约319万日元。

如果将练马区分划分为26个区域,从2016年的数据来看,上涨的区域为16个。

练马区的平均地价约131万日元。

地价最高的是丰玉地区,每坪约187万日元,比上一年上涨0.7%。

地价最低的是保谷地区,每坪约94万日元,比上一年上涨0.42%。

最高和最低价格差为93万日元,与其他地区进行比较,练马区的价格差不算大。 

涨幅超过4.8%的地区:

小竹向原

地价下降超过5%的地区:

樱台6.1%

都立家政6.7%

中村桥5.3%


练马区的地价在东京23区内属于较低的位置,区内地价比较平均,变化幅度较小,地价与租赁价格较为平衡。练马区的租赁费在东京都内排在第22位。

如果可以在练马站周边找到便宜的物件,也许可以期待较高的回报。


交通利用

1. 地下铁

东京地铁有乐町线、副都心线:小竹向原站、地下铁赤冢站、冰川台站、平和台站

都营大江户线:练马站、光之丘站、练马春日町站、丰岛园站

2. 私铁

西武池袋线:练马站、大泉学园站、石神井公园站、中村桥站、江古田站、樱台站、富士见台站、练马高野台站

西武有乐町线:练马站、小竹向原站、新樱台站

西武丰岛线:练马站、丰岛园站

西武新宿线:武藏关站、上石神井站


未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障·人口问题研究所的数据显示,2025年人口将转为减少。但是从生产年龄人口数值来看,练马区的人口反而将会增加。如果将未来的人口推移与全国平均水平进行比较,练马区拥有相当优秀的数值,并不太需要担心人口问题。


从近20年来看练马区的空室率一直低于东京都平均水平并且在不断下降。这点来看可以成为房产投资的加分项。练马区的地价和平均租赁价格都属于东京的下游位置。不同地区的地价差异较小是练马区地价的一个特征。


虽然练马区没有JR线路,但有丰富的地下铁和私铁线路,也是十分便利的地区。通往新宿、池袋、等都心地区非常方便,通往埼玉也十分便利。可以利用多条线路的车站有:小竹向原站、地下铁赤塚站、氷川台站、平和台站、练马站、丰岛园站。其中,练马站、小竹向原站这2站是人气车站。


整体来看:

练马区的地价和平均租赁价格都属于东京的下游位置。不同地区的地价差异较小是练马区地价的一个特征。无论是从生产年龄人口数量,还是房屋的空室率看,练马区都拥有较为优秀的数值。

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