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东京北区的房产投资分析

发布时间:2018-06-19 点击量:574

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。


以下是我对投资区域东京“北区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

北区位于东京23区的北端,区内总共有11个JR的车站,是东京都内拥有JR车站最多的一个区,去东京都心的交通非常方便。

北区在东京23区内人口排在第11位,人口密度排在第10位,面积排在第11位。这是来自2015年的数据。

1. 空房率

北区的空房率为10.3%,比东京平均的11.2%还要低一些是比较优秀的数值,投资风险相对较小。这个数值来自2013年住宅·土地统计调查。

2. 犯罪率

从2011年起,北区犯罪件数就有减少的倾向。北区的犯罪率为1%,东京平均为1.84%,日本全国平均为0.9%。有这样的数值,说明北区是治安良好的地区。

3. 待机儿童

2016年北区的待机儿童人数为232人,比上一年增加72人。在东京23区内排在第10位。


人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:323,643人(17,609人)

2015年:338,084人(16,005人)

2014年:334,723人(14,558人)

2013年:333,132人(14,248人)

2012年:317,227人

2007年:315,404人

2002年:316,522人


人口推算:

2020年:327,512人

2025年:319,214人

2030年:309,413人

2035年:298,522人

2040年:286,804人

预计到2040年时的下降幅度虽然很低,但还会持续减少。

在2015年-2040年的25年里,预计减少约5万人,约15%。也就是每年约减少0.6%。北区确实正面临着少子高龄化的问题,但是因为采取了相关对策,所以还需关注今后的动向。

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地价动向

北区的地价在东京都内排在第16位,在日本全国排在第17位。

地价最高时,每坪约921万日元。

如果将北区划分为22个区域,从2016年数据来看,上涨的区域为13个。

北区的平均地价约180万日元。

地价最高的是赤羽地区,每坪约258万日元。

地价最低的是浮間舟渡区地区,每坪约104万日元,与最高相差2.4倍。

与其他地区进行比较,杉并区的价格差不算大。

涨幅超过10%的地区:

梶原11.8%

地价下降超过5%的地区:

赤羽11.6%

王子11.4%

赤羽岩淵8.9%

志茂7%

北区的地价在东京23区内属于较低的位置,区内地价比较平均,变化幅度较小,地价与租赁价格较为平衡。北区的租赁费在东京都内排在第18位。


交通利用

1. JR

JR山手线:田端站

京滨东北线:赤羽站、王子站、田端站、上中里站、东十条站

东北本线、高崎线:赤羽站、尾久站

埼京线:赤羽站、十条站、北赤羽站、浮间舟渡站

湘南新宿线:赤羽站

2. 地下铁

东京地铁南北线:王子站、赤羽岩渊站、西ケ原站、志茂站、王子神谷站

3. 私铁

埼玉高速铁道:赤羽岩渊站

都电荒川线:滝野川一丁目站、飞鸟山站、王子站前站、梶原站、荣町站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

据国立社会保障・人口问题研究所的数据显示,北区的人口减少趋势仍将不会改变。到2040年,预计约减少15%。这一趋势可能会给不动产投资带来负面影响,但是北区已经提出了针对人口减少问题的各种对策,并积极地进行,该数值将会如何变化需要定期进行观测。


北区内总共有11个JR的车站,主要通有JR山手线、JR京浜东北线、JR埼京线、东京地铁南北线、都电荒川线等,是东京都内拥有JR车站最多的一个区,去东京都心的交通非常方便。车站周边的商店街设施十分丰富,吸引了大量埼玉县人口的流入。


北区的地价在东京23区内属于较低的位置,区内地价比较平均,变化幅度较小,并没有特别便宜的的区域,地价与租赁价格相平衡。即使持有资本较少的投资者也可以轻松投资,对于初次投资者是不错的选项。

北区内拥有东京福祉大学(梶原站)、东京成徳大学短期大学(十条站)、星美学园短期大学(赤羽岩淵站),因此针对学生群体的租赁需求很高。


由于北区内赤羽站周边设施丰富、生活便利,可以直达池袋,新宿,涉谷等热门地区,若结合地区特征经营民宿,也可以获得较可观的入住率。


总体来看:

北区是东京都内拥有JR车站最多的一个区。因此去东京都心的交通非常方便,也吸引了大量临县人口的流入。无论是从地价还是空室率等方面看,北区较为适合资本较少的投资者作为初次的轻松投资。针对学生群体的租赁需求很高。



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