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东京杉并区的房产投资分析

发布时间:2018-06-11 点击量:729

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。


以下是我对投资区域东京“杉并区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

杉並区位于东京23区的西部,属于治安较好的居住区。

杉并区在东京23区内人口排在第6位,面积排在8位,收入水平排在第10位,在日本全国排在第15位。

杉並区内的久我山、滨田山等在东京都内都是有名的高级住宅区。


1. 空房率

杉并区的空房率为10.3%,比东京平均的11.2%和日本全国平均的13.5%要低一些,是比较优秀的数值,投资风险相对较小。这个数值来自2013年住宅·土地统计调查。

2. 犯罪率

杉并区的犯罪率为1.2%,在东京23区内排在第4位。东京平均为1.84%,日本全国平均为0.9%。有这样的数值,说明杉并区是治安良好的城市。

3. 待机儿童

杉并区的待机儿童率为1.35%,在东京23区内排在第5位。东京平均为4.04%。

有这样的数值,说明杉并区是一个很容易育儿的地区。


人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:553,288人(12,798人)

2015年:547,165人(11,421人)

2014年:542,956人(10,709人)

2013年:540,021人(10,489人)

2012年:527,675人

2007年:519,229人

2002年:508,748人


人口推算:

2020年:536,457人

2025年:522,578人

2030年:505,876人

2035年:486,327人

2040年:464,151人


在2020-2040年的20年里,预计减少7.3万人,也就是减少13%。

但是,杉并区对人口减少和少子化正在进行相关对策。

因此,杉并区的人口减少能抑制到什么程度,还需要关注。

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地价动向

杉并区的地价在东京都内排第14位,在日本全国排第15位。

地价最高时,为每坪约550万日元。

如果将杉并区分为27个区域,从2016年数据来看,上涨的区域为19个。


杉并区的平均地价约181万日元。

地价最高的是荻窪地区,每坪约220万日元。

地价最低的是上石神井地区,每坪约129万日元,与最高相差1.7倍。

与其他地区进行比较,杉并区的价格差比较小。

涨幅超过8%的地区:

三鷹台8.7%

下跌超过10%的地区:

南阿佐ケ谷12%


杉并区的租赁费在东京都内排在第17位,因为比地价的第14位要低一些,所以在进行不动产投资时应根据区域的不同去选定物件。


交通利用

1. JR

总武线、中央线:荻窪站、高円寺站、阿佐ケ谷站、西荻窪站

2. 地下铁

東京メトロ丸ノ内线:荻窪站、高円寺站、南阿佐ケ谷站、東高円寺站、方南町站

3. 私铁

京王线:八幡山站

西武新宿线:井荻站、上井草站、下井草站

京王井の头线:西永福站、高井户站、久我山站、浜田山站、永福町站、富士見ケ丘站


未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障·人口问题研究所的数据显示,预计从高峰时期到2040年,会减少近10万人。这一趋势可能会给不动产投资带来负面影响,但是杉并区已经提出了针对人口减少问题的各种对策,并积极地进行,该数值将会如何变化需要定期进行观测。


杉并区内可以利用人气线路的中央线,到日本国内第一的交通枢纽新宿站很便捷。也可以利用地下铁和私铁,是交通十分便利的地区。JR线和地下铁线路的荻窪站、高円寺站也是人气的投资地区。


杉並区的地价在东京都内位于中游,地价根据地区不同的变动幅度也比较小。荻窪、阿佐ヶ谷、笹塚、高円寺等人气便捷的地区地价也不会很高。

杉並区内还有东京女子大学、高千穂大学、明治大学等学校,可以根据地区选择进行针对学生群体的租赁投资。


总体来说:

杉并区属于治安较好的居住区,东面与中野区和涩谷区;西面与三鹰市和武藏野市;南面与世田谷区;北面与练马区接壤,不仅交通十分便利,还是一个自然环境丰富的住宅型区域。无论是从地价还是空室率等方面看,杉并区都属于不动产投资风险相对较小的区域。

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