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东京墨田区的房产投资分析

发布时间:2018-06-04 点击量:551

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

 

以下是我对投资区域东京“墨田区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

墨田区位于东京23区的东北部。墨田区是拥有以隅田川为代表的丰富水滨,散发着江户历史和文化的区域,周围大部分被水边包围。

提到墨田区,最有名的就是2012年建造完成的东京晴空塔,又译为东京天空树。四周年时,包括周边设施,入场人数突破了1亿5600万。不仅是日本国内,外国游客也非常多,是非常受欢迎的观光景点,年经济可以达到500亿日元。

对于房产投资的基础,新工作岗位的创出是值得关注的要素。天空树新增工作岗位人数达到4000余人,新的居住需求就会相应增加。看过墨田区的人口数据就会发现,其在2012年为激增趋势。

除天空树外,有相扑比赛的两国、隅田川烟火大会等也是墨田区的魅力所在。

租赁需求高的墨田区可以说适合房产投资。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:261,723人(10,673人)

2015年:258,423人(9,865人)

2014年:254,627人(9,309人)

2013年:252,018人(9,213人)

2012年:240,691人

2007年:230,131人

2002年:218,743人

 

人口推算:

2020年:251,708人

2025年:253,962人

2030年:254,172人

2035年:252,522人

2040年:249,099人

 

预计到2030年人口将会增加,到2035年将出现减少趋势。

但是,在2030-2040年的10年里,仅减少5000人左右。因此到2040年为止,人口问题可能几乎没有影响。

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地价动向

墨田区的地价在东京都内排在第18位,在日本全国排在第19位。

地价最高时,为每坪约970万日元。

如果将墨田区分成14个区域,从2016年的数据来看,上涨的区域为11个。

 

墨田区的平均地价约165万日元。

地价最高的地区是锦系町地区,比前一年增加3%,每坪约255万日元。

地价最低的地区是东あずま地区,每坪约100万日元。

因此没有较大的地区差异。

 

地价上涨较高的地区:

两国地区6%

地价下跌的地区:

本所吾妻桥地区

曳舟地区

小村井地区

但是下跌不超过6%,并不算发生大变动。

 

交通利用

1. JR

总武本线:锦系町站

总武线:锦系町站、两国站

2. 地下铁

东京地铁半藏门线:锦系町站,押上站

都营浅草线:押上站、本所吾妻桥站

都营新宿线:菊川站

都营大江户线:两国站

3. 其他

京成押上线:押上站、京成曳舟站、八広站、曳舟站

东武伊势崎线:东京天空树站、鐘ケ淵、东向岛站、东向岛站、曳舟站

东武亀户线:曳舟站、小村井站、东あずま站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

预计2040年墨田区的人口增减不会对不动产投资造成负面影响。

 

墨田区内遗留下了墨堤的樱花、隅田川烟花大会、大相扑、传统工艺、史迹等传统文化,更继承了江户的传统,平民情调遍布各处。

墨田区也拥有人气观光景点,预计东京奥运会举办期间,日本人及外国游客会大大增加,因此在墨田区内的住宿需求预计会提高。投资租赁物件、民宿会成为很有效的手段之一。由于著名景点天空树的效果,新工作岗位的创出,租赁需求随之增加,这成为了有利因素。

 

墨田区的交通十分便利,到东京站、及周边千叶等地都很便捷,有多种交通工具可选。墨田区的地价位于东京23区内的标准价格地带。由于地价差异不大,天空树周边和锦线町等租赁需求高的地区将会成为投资目标。

 

总体来看:

墨田区不仅继承了江户的传统,更拥有人气观光景点,交通便利,预计未来的外国游客到访会不断增加。区内不仅不存在人口增减带来的负面影响,更会由于著名景点工作岗位的创出,而使得租赁需越来越高。



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