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东京葛饰区的房产投资分析

发布时间:2018-06-01 点击量:436

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

 

以下是我对投资区域东京“葛饰区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

葛饰区位于东京23区的东北端,约95%是宅地,包括工业地、商业地,剩余的是农地和铁路用地。东侧有江户川,西边有荒川、绫濑川,中央有中川、新中川,以都内屈指可数的水乡景观而著称的都立水元公园和花菖蒲名胜“堀切菖蒲园”等,有很多水和绿色协调的美丽环境。

葛饰区在23区内人口排在第9位,人口密度第18位,面积排名第7位。

 

1. 空房率

葛饰区的空房率为11.1%,与东京的平均值相同。

数据统计:

1998年:12.1%(23,320户)

2003年:12.4%(25,620户)

2008年:11.8%(24,130户)

2013年:11.1%(24,960户)

在2003年以后,空房率开始下降。

葛饰区很有可能正在采取相关对策,所以可以继续观察今后动向。

2. 犯罪率

犯罪件数统计:

2008年:6,154件

2009年:6,233件

2010年:6,224件

2011年:5,943件

2012年:5,245件

2013年:4,864件

2014年:5,613件

2015年:4,540件

可以看出,除2014年外,每年都为减少趋势。

根据最近几年的减少实绩和葛饰区的防盗设备整备、地区安全活动补贴制度等的措施,值得期待葛饰区成为治安良好区域之一。

3. 待机儿童

数量统计:

2010年:139人

2011年:145人

2012年:74人

2013年:35人

2014年:111人

2015年:252人

2016年:106人

葛饰区以设置保育所为首,从妊娠、生育到育儿,不断推进孩子健康成长的环境建设,正在努力解决待机儿童问题,使育儿环境更加充实。区民与地区齐心协力,希望继续居住的地域社会为目标,活用了“安全、安心、舒适”的城市建设、“充满人情味的民町情绪”等本区的特征和优点。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:436,244人(16,545人)

2015年:434,558人(14,969人)

2014年:434,220人(13,966人)

2013年:433,451人(13,719人)

2012年:434,508人

2007年:428,131人

2002年:421,118人

 

人口推算:

2020年:423,440人

2025年:408,976人

2030年:392,719人

2035年:375,487人

2040年:357,542人

 

在2020-2040年的20年里,预计减少6.6万人。

与2020年相比,预计将减少15%。

另外,生产年龄人口也会出现同样的动向,预计到2040年将会从2010年的65.9%下降到55.6%。

相反,预计老年人口将从2010年的22%增加到32.1%。

这个预测并不理想,但是为解决这些问题,葛饰区制定了综合战略,未来是值得关注的。

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地价动向

葛饰区的地价在东京都内排在第29位(排名包括市区町村在内),在全日本排在第32位。

地价最高时,为每坪约282万日元。

如果将葛饰区分成14个区域,从2016年数据看,地价下降的区域为8个。

 

地价最高的为新小岩地区,每坪约122万日元。

地价最低的为保谷地区,每坪约69万日元,相差1.8倍。

在2016年,葛饰区并没有地价大幅上升的地区,お花茶屋地区的上涨3.1%是最高数值。

地价大幅下降的地区也没有。

龟有地区下降了2.2%;

青砥地区下降了2.1%;

京成高砂地区下降了2.2%。

 

葛饰区的平均地价约为109万日元。

其中,最高价格和最低价格的差为53万日元,在23个区内为最少数值。

正因如此,投资目标的选定则更需要注意。

因为同样的资金条件,投资更有价值的地区房产,能达到很好的效果。

这时,投资对象的选择和地区的调查都更为重要。

 

葛饰区的租赁费在东京都内排在第27位,与地价的第29位差不多。

由于地价本身比较便宜,因此可以根据区域的不同去探寻高回报的物件。

 

交通利用

1. JR

总武线、总武本线:新小岩站

常磐线:龟有站、金町站

2. 私铁

京成本线:京成高砂站、青砥站、堀切菖蒲园站、お花茶屋站

京成押上线:京成立石站、京成高砂站、青砥站、四ツ木站

京成金町线:柴又站、京成高砂站、京成金町站

成田スカイアクセス:京成高砂站

北总铁路北总线:京成高砂站、新柴又站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障・人口问题研究所的数据显示,到2020年人口将会转为减少。

据上文分析,可能会有人口问题,但正在采取相关对策,还需观察。

 

葛饰区旅游资源的活用包括:魅力的观光、产业的活性化、面向2020年运动会、国内外游客的款待。以东京奥运会和残奥会为目标的这5个项目作为计划的方向性,将作为重点展开。

通过与区民和企事业单位的合作,切实推进这些工作,实现基本计划的基本理念“梦想和自豪的故乡-葛饰”。

葛饰区虽然没有地下铁,但是JR与私铁非常便利。

与东京其他地区相比,葛饰区的地价与租赁费都偏低,地域之间差异非常小。但是,在可以乘坐JR的新小岩和龟有地区,地价相对高一些。

葛饰区不能称为民宿盛行的区域。

 

总体来看:

葛饰区有很多水和绿色协调的美丽环境。虽然目前预计人口会缓慢减少,但政府正在积极支援从孩子到高龄者所有世代的健康的建设。地价有上升趋势,地区地价差距较小。由于交通便利,犯罪事件呈减少倾向,葛饰区的空房率每年都在改善。



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