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东京足立区的房产投资分析

发布时间:2018-05-28 点击量:542

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

 

以下是我对投资区域东京“足立区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

足立区位于东京23区的东北部。在东京23区之中,足立区的人口排在第5位;人口密度排在第19位;面积排在第3位。

 

1. 空房率

据2013年住宅土地统计调查,足立区的空房率为9.7%,与东京的11.1%相比较低。

每年数据推移:

1998年:12.2%(37,130户)

2003年:12.8%(35,410户)

2008年:12.5%(38,730户)

2013年:9.7%(35,150户)

整体来看,处于一种良好的改善状态。

2. 犯罪率

犯罪事件统计:

2010年:10,355件

2011年:10,363件

2012年:9,141件

2013年:8,241件

2014年:7,561件

2015年:6,939件

数年间,由于各项举措的调节,足立区的犯罪事件数量一直处于递减的状态,成为治安良好地区是指日可待的。

3. 待机儿童

待机儿童数量统计:

2011年:485人

2012年:397人

2013年:294人

2014年:330人

2015年:322人

2016年:306人

2016年-2018年,足立区为了实现“零待机儿童”的目标采取对应措施。如果措施成功,足立区将成为适宜育儿的区域。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:653,082人(25,541人)

2015年:650,432人(23,679人)

2014年:647,869人(22,516人)

2013年:646,861人(22,282人)

2012年:645,671人

2007年:624,914人

2002年:620,015人

 

人口推算:

2020年:650,588人

2025年:625,892人

2030年:597,799人

2035年:568,091人

2040年:537,892人

 

预计2020年人口将转为减少。

在2020至2040年的20年里,预计减少11.2万人,也就是从2020年开始会减少17%。

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地价动向

足立区的地价在东京都内排在第33位(排名包括市区町村在内),日本全国排在第30位。

地价最高时,为每坪约306万日元。

如果将足立区分成22个区域,从2016年数据看,上涨的区域为13个。

 

地价最高的是北千住地区,每坪约202万日元。

地价最低的是足立小台地区,每坪约64万日元。

最大地价差约138万日元,地域差相差近乎5倍。

足立区的平均地价为109万日元。

 

舎人公園地区约增长4.5%,是足立区上涨最高的区域。

谷在家地区下降4%,是足立区下降最多的区域。

区内地价前3名为北千住、千住大桥、綾瀬。

特别是北千住地区,交通非常便利。

相反,在埼玉县附近的地区,有地价较低的倾向。

 

足立区的房租价格排在东京都内的第24位,地价为第33位。

这样来看,条件非常好。

相比购入价格,可以收到高房租,也就是高回报。

但是,对于投资来说,还是需要具体区域具体调查。

 

交通利用

1. JR

JR常磐线:北千住站、绫濑站

2. 地下铁

东京地铁日比谷线:北千住站

千代田线:北千住站、绫濑站、北绫濑站

3. 私铁

京成本线:京成关屋站、千住大桥站

都营日暮里・舍人ライナー:谷在家站、高野站、江北站、见沼代亲水公园站、舍人站、扇大桥站、西新井大师西站、足立小台站、舍人公园站

东武伊势崎:北千住站、西新井站、竹之冢站、梅岛站、五反野站、小菅站、堀切站、牛田站

东武大师线:西新井站,大师前站

つくばエクスプレス:北千住站、六町站、青井站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

据国立社会保障・人口问题研究所数据显示,到2020年人口将转为减少。

由于足立区减少幅度比例大,所以按这个预测来看,必须要考虑到人口问题。

再加上,处于生产年龄的人口已经为减少趋势,且人口老龄化,该区有必要采取相应对策。

在这样的情况下,足立区实施了抑制人口减少速度的对策,希望能取得成果。

 

关于交通,足立区的交通非常便利。

足立区的铁路有8条线路通行。中央部纵贯东武伊势崎线(东武天空树线)和东部高速列车纵贯南北,常磐线掠过与葛饰区的交界。这3条线路与东京地铁日比谷线、东京地铁千代田线相结合,共5条线路经过北千住站。该站一日平均乘降人员约150万人,是足立区的代表终点站。

 

关于地价,足立区在23个区内处于最低。

另外,关于平均房租也在23个区内属于下位,但是因为房租价格比地价要高,所以可以期待高回报。

足立区的地区的差异较大,北千住、千住大桥等地价高的区域集中。

在北千住站周边,东京电機大学、东京未来大学、东京艺术大学集中在这里,以学生为对象的租赁事业也很适合投资。

关于最近热议的民宿话题,足立区的相关业务并不算盛行。

但是因为很受欢迎的观光地浅草和天空树的存在,多吸引顾客可能会有高收益。

 

总体来看:

足立区交通发达,老年人较多,以学生为对象的投资比较合适。房租价格排在东京都内的下位,但相比购入价格,却可以收到较高的房租,也就是高回报。着眼于投资房屋的选定,足立区是个很有意思的区域。



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