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东京板桥区的房产投资分析

发布时间:2018-05-24 点击量:597

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。


以下是我对投资区域东京“板桥区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

板桥区位于东京23区的西北部,北面与埼玉县相接。

2015年数据显示,板桥区在23区内人口排在第7位,人口密度第9位,面积排名第9位。

 

1. 空房率

板桥区的空房率为11.6%,比东京平均的11.2%,略高一些。

这在房产投资中算是有一点点减分。

2. 犯罪率

犯罪件数统计:

2011年:7,532件

2012年:6,269件

2013年:6,029件

2014年:6,209件

2015年:5,763件

从数据上,是逐年递减的。

2003年的犯罪件数超过1.2万件,减少数量相当明显。

这被认为是防盗措施得当的效果,如果犯罪数量持续减少,就会成为治安相当良好的区域。

3. 待机儿童

东京是待机儿童较多的地区。

板桥区平在2016年的待机儿童数量为376人,在东京23区内排在第3位。

目前,板桥区正在强化相关对策,比如保育园的新设、定额增加等,可以关注今后的动向。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:530,611人(20,147人)

2015年:526,150人(18,022人)

2014年:523,326人(16,714人)

2013年:521,141人(16,234人)

2012年:518,350人

2007年:511,160人

2002年:502,739人

 

人口推算:

2020年:538,278人

2025年:531,244人

2030年:520,742人

2035年:507,500人

2040年:492,036人

 

预计2020年人口会有所增加,到2025年将会有所减少,到2040年为止将会持续下降。

不过,减少的幅度非常小,估计接近现状。

在2020-2040年的20年里,人口将减少4.6万人,也就是约8%。

板桥地区提出了“地区产业活性化、创造工作岗位”,“支援育儿”,“城市合作和高龄化社会”等3个战略,正在着手处理人口问题。

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地价动向

板桥区的地价在东京都内排在第22位,在全日本都第13位。

地价最高时,为每坪约468万日元。

如果将板桥区分成22个区域,从2016年数据看,上涨的区域为14个。

 

地价最高的是下板桥地区,每坪约221万日元。

地价最低的是新高岛平地区,每坪约98万日元,与最高相差2.2倍。

与其他地区进行比较,板桥区的价格差比较小。

 

板桥区的平均地价约143万日元。

上升率最高的是小竹向原4.7%。

下跌最大的是板桥区役所前2.9%。

 

板桥区的房租价格在东京都内排在第19位,土地价格排在第22位。

比较具有优势的是,如果居住在板桥站附近,交通到池袋需3分钟,到新宿为需9分钟,在通勤上非常便利。

正因为有这样的优势,租赁需求不会突然减少,可以期待较稳定的投资。

另一方面,由于板桥区北面与埼玉县相接,在埼玉寻找较便宜的房子也是不错的,从埼玉到东京都心仅需10-20分钟。

 

交通利用

1. JR

JR埼京线:板桥站

2. 地下铁

东京地铁有乐町线、副都心线:地铁成增站

都营三田线:莲根站、新高岛平站、志村坂上站、新板桥站、志村三丁目站、本莲沼站、板桥本町站、板桥区役所前站、西台站、西高岛平站

3. 私铁

东武东上线:ときわ台站、东武练马站、上板桥站、大山站、成增站、下赤冢站、中板桥站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障・人口问题研究所的数据显示,到2025年人口将会转为减少。

板桥区人口将转为减少,但并无大影响。

但是,根据板桥区独立计算出的未来人口状况,2040年的人口为536,182人,比2016年的530,611人还增加了很多。

目前,板桥区正在实施人口问题相关对策,所以有必要关注今后的动向。

 

板桥区内除了住宅区、商业区以外,在北部有许多工厂。在交通方面,从板桥区到东京都心非常便利。区内拥有东京家政大学板桥校区、大东文化大学、帝京大学医学院、日本大学医学院。

 

板桥区基本与东京都中心相同,属于温暖湿润气候。

但是,由于位于郊区,最低气温对热岛现象的影响较小,比市中心低2-4度。据统计在民宿方面并不是很活跃。对知名度低的板桥区来说,如何宣传将成为一项课题。如果能有效解决,可能会实现更好的效果。

 

总体来说:

板桥区内的板桥站附近,距离东京都心的通勤非常便利。随着板桥区逐步实施人口问题相关对策,区内人口不会明显减少。另外,房租价格的东京23区内属于较低的水平,租赁需求不会突然减少,可以期待较稳定的投资。



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