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东京目黑区的房产投资分析

发布时间:2018-05-22 点击量:820

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

 

以下是我对投资区域东京“目黑区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

目黑区位于东京23区的西南部。北部接连涩谷,东品川,西世田谷,南大田的各区。

说起目黑区,虽然在每年“最想居住的城市排名”中自由之丘的出镜率很高,但也有八云、柿木坂、驹场、青叶台、上目黑、中目黑、三田等一系列的高级住宅区。

目黑区内有多所高校和使馆,非洲国家驻日使馆多在此区。坐落于目黑区内的以东京大学,东京工业大学为首的代表日本最高学术水平的国立大学十分有名。

目黑区的另一个特征,是女性的支持率特别高。这可能是其犯罪率低的主要原因。

目黑区的交通十分发达,去哪里都很方便

像这样一个致力于孩子教育,生活安心安全,很多人想在这里居住,交通十分便利的区域,可以说很适合投资。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:271,469人(7,775人)

2015年:269,689人(7,386人)

2014年:267,379人(6,982人)

2013年:264,811人(6,949人)

2012年:255,038人

2007年:251,358人

2002年:243,721人

 

2020年:268,893人

2025年:265,218人

2030年:259,732人

2035年:252,617人

2040年:244,387人

 

预计到2020年人口将会转为减少。

在2020-2040年的20年里,预计减少2.4万人。

按比例来说,减少了9%。

换算出来,也就是说每年减少0.45%。

所以,到2040年为止,人口不会出现较大的减少。

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地价动向

目黑区的地价在全日本、东京都内都排在第8位。

地价最高时期,每坪约970万日元。

如果把目黑区分成19个区域,从2016年数据来看,地价上涨的区域为13个。

地价最高的为上目黑地区,每坪约670万日元。

 

涨幅超过10%的地区:

西小山14%以上

下跌超过5%的地区:

目黑站、驹场东大门前、下目黑、学芸大学、緑が丘、北千束

没有出现特别明显下降的区域。

 

目黑区的平均地价约330万日元。

最低的是駒沢大学,每坪约200万日元。

总体来看,没有较大的地区差异。

 

交通利用

1. JR

山手线:目黑站

2. 地下铁

東京メトロ日比谷线:中目黑站

3. 其他

京王井之头线:驹场东大前站

东急东横线:中目黑站、自由之丘站、学芸大学站、佑天寺站、都立大学站

东急目黑线:洗足站

东急大井町线:自由之丘站、绿之丘站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

预计到2020年人口将会转为减少趋势。

但是,减少幅度并不大,所以不会对不动产投资造成影响。

 

目黑区的平均地价在东京内位于上游水平,区内地价的地域间差价不是很大,属于地价比较集中的地区。地价高值出现在交通便捷的中目黒站、自由之丘站周边地区。

目黑区的租赁需求本来就十分旺盛,知名度高,资产保值率较高,是适合投资的地区。尤其在中目黑站、自由之丘站等人气很高的居住地区,未来都将保持较高的租赁需求。

流经目黑区的目黑川两岸是日本著名的赏樱胜地,每年吸引大量日本国内外游客到此参观。在这里,针对外国游客的民宿出租也是不错的选择。

 

总体来看:

目黑区每年都会出现在日本人最想居住地区的排行榜上,具有较高的知名度且房产保值率较高。即使人口有小幅减少,也不会对原本就非常旺盛的租赁需求造成影响。

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