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东京世田谷区的房产投资分析

发布时间:2018-05-18 点击量:652

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

 

以下是我对投资区域东京“世田谷”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

世田谷区位于东京23区的南西部,面积是继大田区之后的第2位。

世田谷区是东京都内人口最多的区,通往都心部方便、以居住环境良好的住宅区而闻名。

世田谷区的人均收入水平在东京都内位于上位。区内有成城、二子玉川、三軒茶屋、下北沢等日本知名的地区。

 

1. 空房率

世田谷区的空房率为7.6%,与全国平均13.3%、东京平均11.4%相比,是非常优秀的数值。

对于进行房产投资,这是一个很重要的积极因素,投资风险相对较小。

2. 犯罪率

与日本整体相比,东京的犯罪率较高。

世田谷区的犯罪率为1.16%,与全国平均水平0.9%、东京平均1.83%相比,在东京都内排名靠前。

3. 待机儿童

可能是由于人口最多,世田谷区的待机儿童比例为9.44%,与全国平均0.66%、东京平均4.08%相比,是比较高的数值。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:883,289人(16,883人)

2015年:874,332人(15,693人)

2014年:867,552人(14,845人)

2013年:860,749人(14,827人)

2012年:840,522人

2007年:820,920人

2002年:789,395人

 

人口推算:

2020年:900,514人

2025年:898,322人

2030年:890,409人

2035年:877,219人

2040年:858,818人

 

预计2020年会迎来人口高峰,但到2025年将转为减少。

在2020至2040年的20年里,预计减少4.1万人,也就是从2020年开始减少了4.6%。

总体而言,每年人口减少0.23%,到2040年为止,人口方面不会出现大变动。

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地价动向

世田谷区的地价在东京都内以至全日本都排在第13位。

地价最高时,为每坪约625万日元。

如果将世田谷区分成46个区域,从2016年数据看,上涨的区域为36个。

 

地价最高的是下北泽地区,每坪约294万日元。

地价最低的是穴喜多见地区,每坪约110万日元。

相差2.67倍,差距并不算很大。

 

涨幅超过10%的地区:

池ノ上区域11%

下跌超过10%的地区:

下北泽区域11%

千岁乌山约6%

太子堂约5%

 

世田谷区的平均地价约200万日元。

房租价格在东京都内位居第12位,土地价格排名第13位,整体价格比较低。

 

交通利用

1. 私铁

京王线:千岁乌山站、樱上水站、下高井站、芦花公园站、上北泽站、代田桥站、明大前站

京王井之头线:下北沢站、东松原站、池ノ上站、新代田站、明大前站

小田急小田原线:经堂站、成城学园前站、祖師ケ谷大蔵站、下北泽站、梅ケ丘站、千岁船桥站、东北泽站、喜多见站、豪德寺站、世田谷代田站

东急目黑线:奥泽站

东急大井町线:上野毛站、二子玉川站、尾山台站、等々力站、九品仏站

东急田园都市线:三轩茶屋站、二子玉川站、樱新町站、用贺站、驹泽大学站、池尻大桥站

东急世田谷线:世田谷站、三轩茶屋站、下高井站、上町站、山下站、若林站、松原站、西太子堂站、松阴神社前站、宫之坂站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

据国立社会保障・人口问题研究所数据显示,到2020年为止,人口将持续增长。

从2020年以后到2040年,人口虽然呈减少趋势,但是预计不会减少太多。

因此,人口对房产投资不会有很大影响。

 

世田谷区虽然没有JR交通线路,但是私铁非常发达。

下北泽站、三屋茶屋站、二子玉川站区域都有很多人向往居住的地方,租赁需求非常高。

 

世田谷区的地价最高值与最低值仅差2.67倍,属于地价差异较小的地区,也是租售比较高的区域。便利性最高,也是地价最高的前3个区域是下北泽、太子堂、三套茶屋周边。

 

世田谷区坐拥成城大学、駒沢大学、国士舘大学、日体大等大学,因此面向学生的租赁房屋需求十分旺盛。

世田谷区的家族构成中,单身居住者和没有孩子的夫妇家庭占多数,中古的小户型住宅是不错的投资选择。

 

总体来说:

世田谷区是东京都内人口最多的区,通往都心部方便、以居住环境良好的住宅区而闻名。世田谷区内各区域的地价差异较小。由于人口多,租赁需求非常高,租售比也很高。



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