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东京江户川区的房产投资分析

发布时间:2018-05-10 点击量:817

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

 

以下是我对投资区域东京“江户川区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

江户川区位于东京23区的最东部。区名源于位于区内东侧南北而流的江户川而来。

江户川区的人口排在东京23区中的第9位,人口密度排在第18位,面积排在第7位。

 

1. 空房率

从住宅土地统计调查看,江户川区的空房率为10.9%,比东京都的11.1%稍微低一些。

从江户川区的空房对策看,不仅有管理促进和商谈业务,还致力于促进空房的利用、空房的匹配、老化空房等对策。因此,有必要关注今后动向。

如果能够有效的利用对策,江户川区的区域优势就很显著。

 

2. 犯罪率

投资区域的治安好坏,会对租赁需求产生影响。

过去的犯罪数量如下:

2008年10,326件

2009年10,231件

2010年9,684件

2011年9,666件

2012年8,675件

2013年8,616件

2014年7,808件

2015年7,759件

自2003年制定了江户川区安心、安全街道建设运动大纲后,江户川区的犯罪率保持连续13年减少,有理由期待江户川区的犯罪率近一步降低,成为一个更加安全安心的居住区。

 

3. 待机儿童

对于有孩子的家庭,在进行房产投资时,就会比较关注这个数据。

过去的待机儿童数如下:

2009年238人

2010年295人

2011年272人

2012年211人

2013年192人

2014年298人

2015年347人

2016年397人

虽然江户川区采纳了一定的对策,但从目前的数据来看,有孩子的家庭对于把房产投资在江户川区并不是主流。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:658,274人(28,113人)

2015年:654,968人(25,294人)

2014年:652,620人(23,496人)

2013年:652,210人(23,115人)

2012年:654,030人

2007年:644,040人

2002年:622,083人

 

人口推算:

2020年:690,836人

2025年:686,311人

2030年:677,850人

2035年:666,720人

2040年:653,409人

 

预计到2020年,江户川区的人口会增加,但2025年以后会出现减少趋势,不过减少幅度较小。

根据区域数据显示,江户川区将来人口的变迁不会有较大的差距,区内的中部和东部几乎没有人口减少。

预计到2040年为止,江户川区人口将不会有较大减少,因此对不动产投资的影响很小。

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地价动向

江户川区的地价在东京都内排在第27位(排名包括市区町村在内),全日本排在第28位。

地价最高的时期是1992年,为每坪约430万日元。

 

如果把江户川区分成11个区域,从2016年数据来看,地价上涨的区域为7个。

地价最高的为葛西地区,每坪约174万日元。

地价最低的为一之江地区,每坪约95万日元。

 

2016年江户川区并没有地价大幅上升的地区,船堀地区的约2%是最高数值。

地价大幅下降的地区也没有,筱崎地区的1.8%是最低数值。

江户川区的平均地价约为117万日元。

 

江户川区的租赁价格在东京都内位居第23位,相比地价的第27位要靠前一些,属于租售比较高的地区。

租赁价格随车站距离和建筑年数变化较大,因此在投资时选择租赁价格较高的地区尤为重要。

由于江户川区的地价较低,因此不难发现一些高回报率的物件。

 

交通利用

1. JR

总武线:小岩站、平井站

京叶线:葛西临海公园站

2. 地下铁

东京地铁东西线:西葛西站、葛西站

都营新宿线:条崎站、瑞江站、一之江站、船堀站

3. 私铁

京成本线:京成小岩站、江户川站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障・人口问题研究所的数据来看,江户川区人口将在2025年有所减少,但其比例较小,预计2040年与2016年的人口基本相同。

 

虽然江户川区内的交通会发达且便利性强,但是由于没有可以乘坐复数线路的车站,若考虑到居住情况,有必要认真选择。从Airbnb上来看,江户川区不能称为民宿盛行的区域。

与东京其他区相比,江户川区的地价与租赁费都偏低,地域之间差异非常小。正因为是地价差异较小的地区,在投资房产时应注意锁定投资地区范围。

总武线、东西线临近区域的地价有升高的趋势。

 

总体来看:

江户川区不存在人口减少的问题,地区之间地价差异也很小,属于租售比较高的地区。除了育儿环境问题正在逐步解决外,有理由期待江户川区的犯罪数量近一步降低,成为一个更加安全安心的居住区。

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