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东京涩谷区的房产投资分析

发布时间:2018-05-03 点击量:462

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

 

以下是我对投资区域东京“涩谷区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

涩谷区位于东京23区的西南部,是东京一个富有个性的行政区,商业活动兴旺,尤其体现在涩谷车站忠犬八公出口处。

著名的百货店、时装专卖店、饮食店、咖啡店、游技设施、风俗设施等密集如云,是与新宿同样被列为“24小时不眠之街”的城区。拥有“年轻人之街”之美称,使涩谷成为面向日本国内外各种流行的发祥地。

 

涩谷区的人口排在东京都的第19位,面积排在第15位。

涩谷区的收入水平在全日本排在第3位。

区内的松涛、広尾、代官山是人尽皆知的高级住宅地区。

 

从房产投资最大风险之一的空房率来看,涩谷区的空房率是13.7%,东京平均空房率是11.4%,全日本平均空房率是13.3%。

从是否能让人安心生活的犯罪率来看,东京在全日本是犯罪率较高的城市。涩谷区的犯罪率是3.56%,东京平均犯罪率是1.83%。全日本平均犯罪率是0.9%。

 

从待机儿童的比率来看,东京是高待机儿童比率的城市。涩谷区的待机儿童比率是6.59%,东京平均待机儿童比率是4.08%,全日本平均待机儿童比率是0.66%。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:219,898人(9,507人)

2015年:217,008人(9,091人)

2014年:214,665人(8,880人)

2013年:212,061人(9,445人)

2012年:199,450人

2007年:197,214人

2002年:192,099人

 

人口推算:

2020年:202,052人

2025年:197,528人

2030年:192,105人

2035年:185,897人

2040年:178,755人

 

截至2025年,涩谷区人口预计为增加趋势。

预计2030年,涩谷区人口会维持现状。

预计2040年,涩谷区人口将会转为减少。

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地价动向

涩谷区的地价在东京都内以至全日本都排在第4位。

地价最高时,为每坪约3310万日元。

如果将涩谷区分成26个区域,从2016年数据看,地价上涨的区域为18个。

地价最高的为宇田川町地区,每坪约4773万日元,上升率高达13%以上。

地价最低的为喜多见地区,每坪约209万日元,上升率为3%。

两地相差23倍左右,地价差距非常大。

涨幅超过10%的地区:

宇田川町エリア(13%以上)

原宿エリア(47%以上)

表参道エリア(53%以上)

千駄ヶ谷エリア(61%以上)

下跌超过5%的地区:

幡ヶ谷エリア(マイナス21%以上)

松濤エリア(マイナス7%以上)

涩谷区的平均地价约960万日元。

涩谷区的房租价格在东京都内位居第4,与地价排名相同。

 

交通利用

1. JR

JR山手线:涩谷站、惠比寿站、代代木站、原宿站

总武线:代代木站、千駄ケ谷

埼京线:涩谷站、惠比寿站

湘南新宿线:涩谷站、惠比寿站

2. 地下铁

东京地铁银座线:涩谷站

日比谷线:惠比寿站

千代田线;明治神宫前站、代代木上原车站、代代木公园站

半藏门线:涩谷站

副都心线:明治神宫前站、北参道站

都营大江户线:代代木站

3. 其他

京王线:笹冢站

京王井之头线:涩谷站、神泉站

京王新线:初台站、笹冢站、幡谷站

小田急小田原线:代々木上原车站、代代木八幡站、南新宿站、参宫桥站

冬急东横线:涩谷站,代官山站

东急田园都市线:涩谷站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

截至到2040年并没有大幅度下降,不用担心人口问题。

 

涩谷区的地价根据地区不同地价差异悬殊,便利性比较高又比较时尚的涩谷、原宿、代代木车站周围的地价非常高。

区内拥有青山学院,津田塾、聖心女子大等大学,针对学生群体的租赁需求十分稳定。

涩谷区的单身生活者和没有孩子的夫妇在住者大幅增加,这两种群体大约占区内人口的约80%。因此,中古小户型公寓需求十分旺盛。

另外,涩谷区的民宅登记数仅次于新宿区,是东京都内第2大民宿活跃地区。由于住宿需求高,即使将民宿费用设定较高也不用担心没有客源。

 

总体来看:

涩谷区的的地价根据地区差异十分明显,最高价与最低价相差23倍。但是,区内的房屋出租价格与土地价格相互平衡。

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