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东京中央区的房产投资分析

发布时间:2018-04-27 点击量:675

在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

 

以下是我对投资区域东京“中央区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

中央区位于东京23区的正中央位置,不仅地理位置处于东京的中心地,更是日本经济、信息、商业等的中心。

著名的日本银行、东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。包括银座、大型布庄与百货公司总社聚集的日本桥、及以鱼货市场闻名的筑地皆位于本区范围之内。简直是集商业、观光、购物、饮食、艺术为一体。

 

中央区总有一种人很多的印象。

在这里,昼夜人口比率是继千代田区之后的第2位。昼间人口约60万人。

只不过,昼间人口非常多的中央区,总人口数却在持续减少。

随着勝どき、晴海地区的住宅开发建设推进,中央区也吸引了一批30-40岁的人群入住,随之整体人口明显增加,这是非常有名的事情。

 

在住宅方面以高层公寓与团地等集合住宅为主,独户低层住宅或低层分租公寓较为少见。道路呈现棋盘状,与他区相比较为整齐。

由于中央区位于东京的中心位置,交通十分便捷。到神奈川、埼玉、千叶等地区的交通路线也四通八达。

 

中央区不仅是东京的中心、是首都圈的中心,更是集商业、观光、购物、饮食、艺术等诸多领域的中心,是非常适合房产投资的地区。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:142,995人(5,547人)

2015年:138,088人(5,153人)

2014年:132,610人(4,916人)

2013年:128,628人(4,947人)

2012年:120,297人

2007年:102,431人

2002年:83,124人

 

人口推算:

2020年:141,605人

2025年:143,130人

2030年:143,406人

2035年:142,500人

2040年:140,485人

 

截至2030年,中央区人口应为增加趋势。

预计2030年后,中央区人口会缓慢减少。

 

地价动向

中央区的地价在东京都内以至全日本都排在第1位。

地价最高时,为每坪约6500万日元。

如果将中央区分成各个区域,从2016年数据看,地价上涨的区域更多一些。

地价最高的为銀座一丁目地区,每坪超过7200万日元,上升率高达20%以上。

东银座、马喰町、马喰横山地区的上升率甚至超过40%。

涨幅超过10%的地区:

银座、东京站、三越前、勝どき

下跌超过15%的地区:

新日本桥

地价最低的是水天宮前地区,每坪约330万日元。

无论如何,中央区的整体地价比较高。

 

交通利用

1. JR

总武本线:马喰町站、新日本桥站

京叶线:八丁堀站

2. 地下铁

东京地铁银座线:日本桥站、三越前站、银座站、京桥站

丸之内线:银座站

日比谷线:八丁堀站、茅场町站、人形街站、东银座站、筑地站、银座站、小传马町站

东西线:日本桥站、茅场町站

有乐町线:月岛站、新富町站、银座一丁目站

半藏门线:三越前站、水天宫前站

都营浅草线:日本桥站、人形街站、东日本桥车站、宝町站

都营新宿线:马喰横山站、滨町站

都营大江户线:月岛、筑地市场站、勝どき站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

到2040年为止没有大幅度增加,但也没有大幅度下降,处于维持现状的水平。

这可以说是相当优秀的数值。

也就是说,如果考虑到人口推移,不动产投资的前景是光明的。

 

中央区位于东京中心位置,交通十分便捷,同时也是日本地价最高的区域。

很多投资者会将重点放在二手翻新公寓或是二手小户型公寓,这一类物件所需投资金额相对较低。

若有一定资金实力可以考虑一次性投资整栋公寓以获得规模效益。

从不动产价格趋势来看,在中央区投资不仅可以实现收入增长,还有很大几率可以回本。

 

总体来看:

中央区不仅地理位置处于东京的中心地,更是日本经济、信息、商业等的中心。中央区人口较多,住宅以高层为主,拥有全日本最高的地价,也是升值率最乐观的地区。



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