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在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

 

以下是我对投资区域东京“中央区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

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地区特性

中央区位于东京23区的正中央位置,不仅地理位置处于东京的中心地,更是日本经济、信息、商业等的中心。

著名的日本银行、东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。包括银座、大型布庄与百货公司总社聚集的日本桥、及以鱼货市场闻名的筑地皆位于本区范围之内。简直是集商业、观光、购物、饮食、艺术为一体。

 

中央区总有一种人很多的印象。

在这里,昼夜人口比率是继千代田区之后的第2位。昼间人口约60万人。

只不过,昼间人口非常多的中央区,总人口数却在持续减少。

随着勝どき、晴海地区的住宅开发建设推进,中央区也吸引了一批30-40岁的人群入住,随之整体人口明显增加,这是非常有名的事情。

 

在住宅方面以高层公寓与团地等集合住宅为主,独户低层住宅或低层分租公寓较为少见。道路呈现棋盘状,与他区相比较为整齐。

由于中央区位于东京的中心位置,交通十分便捷。到神奈川、埼玉、千叶等地区的交通路线也四通八达。

 

中央区不仅是东京的中心、是首都圈的中心,更是集商业、观光、购物、饮食、艺术等诸多领域的中心,是非常适合房产投资的地区。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:142,995人(5,547人)

2015年:138,088人(5,153人)

2014年:132,610人(4,916人)

2013年:128,628人(4,947人)

2012年:120,297人

2007年:102,431人

2002年:83,124人

 

人口推算:

2020年:141,605人

2025年:143,130人

2030年:143,406人

2035年:142,500人

2040年:140,485人

 

截至2030年,中央区人口应为增加趋势。

预计2030年后,中央区人口会缓慢减少。

 

地价动向

中央区的地价在东京都内以至全日本都排在第1位。

地价最高时,为每坪约6500万日元。

如果将中央区分成各个区域,从2016年数据看,地价上涨的区域更多一些。

地价最高的为銀座一丁目地区,每坪超过7200万日元,上升率高达20%以上。

东银座、马喰町、马喰横山地区的上升率甚至超过40%。

涨幅超过10%的地区:

银座、东京站、三越前、勝どき

下跌超过15%的地区:

新日本桥

地价最低的是水天宮前地区,每坪约330万日元。

无论如何,中央区的整体地价比较高。

 

交通利用

1. JR

总武本线:马喰町站、新日本桥站

京叶线:八丁堀站

2. 地下铁

东京地铁银座线:日本桥站、三越前站、银座站、京桥站

丸之内线:银座站

日比谷线:八丁堀站、茅场町站、人形街站、东银座站、筑地站、银座站、小传马町站

东西线:日本桥站、茅场町站

有乐町线:月岛站、新富町站、银座一丁目站

半藏门线:三越前站、水天宫前站

都营浅草线:日本桥站、人形街站、东日本桥车站、宝町站

都营新宿线:马喰横山站、滨町站

都营大江户线:月岛、筑地市场站、勝どき站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

到2040年为止没有大幅度增加,但也没有大幅度下降,处于维持现状的水平。

这可以说是相当优秀的数值。

也就是说,如果考虑到人口推移,不动产投资的前景是光明的。

 

中央区位于东京中心位置,交通十分便捷,同时也是日本地价最高的区域。

很多投资者会将重点放在二手翻新公寓或是二手小户型公寓,这一类物件所需投资金额相对较低。

若有一定资金实力可以考虑一次性投资整栋公寓以获得规模效益。

从不动产价格趋势来看,在中央区投资不仅可以实现收入增长,还有很大几率可以回本。

 

总体来看:

中央区不仅地理位置处于东京的中心地,更是日本经济、信息、商业等的中心。中央区人口较多,住宅以高层为主,拥有全日本最高的地价,也是升值率最乐观的地区。

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在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

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以下是我对投资区域东京“文京区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势


地区特性

文京区被认为是东京都内最安全的区域,充满古香,生活环境非常好。

文京区以文化教育机关和住宅街区为主,有“文之京”的美名。

出版、印刷业也很繁盛,并设有先进的医疗设施和大型医院。

文京区集中了日本不少的国私立中、高等学校,因而得有文化教育区之美名,日本最高学府东京大学的本部校区即在本区。

1990年落成的东京巨蛋Tokyo Dome超大型室内棒球场,这个棒球场内的野球体育博物馆作为日本的棒球名人堂而著名。旁边的小石川后乐园是东京著名的庭园地之一,附近还有2003年改建完成的大型游乐地带和商业设施LaQua。

 

因为文京区位于东京23区内的中央偏北部,又有JR山手线的通过,文京区内交通非常便利。到达东京站、新宿站等东京内的重要车站,仅需约10-15分钟。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:213,868人(9,215人)

2015年:210,350人(8,352人)

2014年:207,328人(7,715人)

2013年:204,120人(7,132人)

2012年:201,336人(7,001人)

2007年:183,491人(6,670人)

2002年:172,419人(6,258人)

 

人口推算:

2020年:210,594人

2025年:209,367人

2030年:206,815人

2035年:202,979人

2040年:197,810人

 

预计2020年开始,日本人口将普遍减少。

预计文京区人口也为下降趋势。

 

地价动向

文京区的地价在东京都内以至全日本都排在第9位。

如果将文京区分成各个区域,从2016年数据看,地价上涨的区域更多一些。

地价最高的为水道桥地区,3年的上升率超过5%,正在以高价推移。

2016年上升最多的为白山地区,比前一年上涨了12%以上。

与之相反,为御茶水地区比前一年下降了3%以上。

文京区内根据地区不同地价差异十分大,地价最高的地区与地价最低的地区之间差价在3倍以上。

但是,与整个东京都相比,文京区的地价为平均水平。

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交通利用

1. JR

中央线・总武线:水道桥站,饭田桥站

2. 地下铁

东京地铁丸之内线:后乐园站、野荷谷站、本原三丁目站、新大冢站

东京地铁千代田线:汤岛站、根津站

东京地铁有乐町线:江户川桥站、护国寺站

东京地铁北道:后乐园站、本驹込站、东大前站

都营三田线:春日站、千石站、白山站

都营大江户线:本乡三丁目站、春日站、千駄木站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

2016年人口有所增加,2020年会逐渐减少。

但是,人口减少的速度很低,2020-2040年的20年内,只减少约1万人左右。

尽管日本的出生率正在下降,但是因为文京区内有东京大学等众多教育机构。

所以,文京区仍被认为是面向学生的高需求地区,吸引了众多的学生年龄层人群居住。

 

像文京区这样环境充满古香、适宜居住、交通便利的地区,十分适宜进行房产投资。区内根据地区不同地价差异十分大,地价最高的地区与地价最低的地区之间差价在3倍以上。

参考文京区内的人口推移趋势,可以进一步缩小投资范围。

另外,根据金钱实力来选择房产,也可以更好的确定目标。

 

总体来看:

文京区是东京最适宜居住,最注重教育的地区,在人气指数、人口推移、投资升值等方面都具有较为明显的优势。

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在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

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以下是我对投资区域东京“千代田区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势


地区特性

虽然是日本的政治、经济中心,拥有皇居、国会议事堂和东京站,在东京23区中,千代田区的人口数量和人口密度却意外的低。

千代田区不仅具有政治中枢的职能,也是许多日本大型企业总部的聚集地,使该区成为日本首屈一指的政治与经济中枢。

在东京站周边,有丸之内、大手町之类的商业街;

有霞关、永田町之类的政治和行政街;

有秋叶原、国立剧院之类外国游客广为聚集的地区。

全区人口却不满6万人。

但是,从2010年人口普查来看,昼间人口达到81.9万人,增加了10倍以上。

 

千代田区位于东京23区的中心位置,自然拥有四通八达的交通设施这一优势,去往哪里都非常便利,面积并不大的千代田区拥有大大小小诸多地铁站,有9个JR车站,30多个地下铁车站,无论在千代田区的任何地方都能在徒步范围内找到一个车站。

千代田区交通拔尖,在政治、行政、商务等多个领域都处于日本中心位置,可以说是非常适合房产投资的地区。

 

人口推移

历年数据:(括号内是外国人数)

2016年:59,554人(2,636人)

2015年:58,583人(2,605人)

2014年:56,891人(2,537人)

2013年:54,148人(2,473人)

2012年:52,369人(2,627人)

 

人口推算:

2020年:50,387人

2025年:49,999人

2030年:49,262人

2035年:48,175人

2040年:46,769人

 

预计2020年开始,日本人口将普遍减少。

预计千代田区人口也为下降趋势。

 

地价动向

千代田区的地价在东京都内以至全日本都排在第2位。

地价最高时,为每坪约4700万日元。

如果将千代田区分成各个区域,从2016年数据看,地价上涨的区域更多一些。

地价最高的为丸之内地区,已经增长为每坪约8500万日元。

涨幅超过10%的地区:

东京站、内幸町、小川町、淡路町、神保町地区

下跌超过10%的地区:

大手町、有乐町、日比谷地区

地价最低的是末广町地区,每坪约380万日元。

无论如何,千代田区的整体地价比较高。

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交通利用

1. JR

山手线、京滨东北线:东京站、秋叶原站、有乐町站、神田站

中央线:东京站、神田站、御茶水站

总武线:秋叶原站、水道桥站、市谷站、御茶水站、饭田桥站

东海道本线、横须贺线、总武本线、京叶线:东京站

JR东北新干线、上越新干线、北陆新干线、东海道新干线也可使用

2. 地下铁

东京地铁银座线:神田站、池山王站、末广町站

丸之内线:东京站、大手町站、御茶诺水站、国会议堂站、霞关车站、淡路町站

日比谷线:秋叶原车站、日比谷站、霞关站

东西线:大手町站、九段下站、饭田桥站、竹桥站

千代田线:大手町站、日比谷车站、国会议堂前站、新御茶之水站、霞关站、二重桥前站

有乐町线:有乐町站、市谷站、永田町站、饭田桥站、麹町站、樱田门站

半藏门线:大手町站、永田町站、九段下站、神保町站、半藏门站

南北线:市谷站、永田町站、饭田桥站、池山王站

都营三田线:水道桥站、大手町站、神保町站、日比谷车站、内幸町站

都营新宿线:市谷站、九段下站、神保町站、岩本町站、小川町站

都营大江户线:饭田桥站

3. 其他

筑波快线

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

人口将从2020年开始逐渐减少。

预计2020年开始的20年期间,每年减少7%左右,也就是说每年减少0.35%。

但是,千代田区内的主要设施不会迁移,今后的人口必将继续聚集。

千代田区内有明治大学、法政大学、上智大学、日本大学等很多知名学府。

因此,除旅馆业投资外,以院校学生为对象的租赁投资也是不错的选择。

 

总体来看:

千代田区拥有东京最中心的位置,既是日本的政治中枢,也是日本大型企业总部的聚集地,更拥有四通八达的交通设施。虽然普通人口数量并不算多,但却集中了一批高净值人群。


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在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

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以下是我对投资区域东京“港区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

 

地区特性

港区位于东京23区中央偏南部,是东京最主要的三个区之一。它是拥有最多企业总部的地区,是日本企业的中心。

随着驻日大使馆与外资企业的大量进驻,让港区的外国人居住者比例非常高。

 

港区的很多方面都排在东京23区之首。

1. 港区有六本木、虎之门、新桥、田町、品川之类的东京最大的商业地区。白天人口数(877,138人)、机构数、员工人数在东京都排在第1。

2. 港区不仅有作为高级住宅区而闻名的白金、麻布、青山、高轮等地,区内大使馆的数量是东京最多的。

3. 港区的平均年收入超过1000万日元,为日本第1。

4. 港区有六本木hills、赤坂等具有代表性的大型商业设施,不仅是日本,在世界上也有非常有名。

5. 在教育设施方面,港区有庆应大学、明治学院、东海大学、芝浦工大等许多知名学府。

港区内集商业设施、高级公寓、教育机构等多种不动产投资要素为一体,虽然港区地价较东京其他区高,但从保值率角度,港区地价出现下跌的风险远小于其他地区。

 

人口推移

历年数据:

2016年:243,977人

2015年:240,585人

2014年:235,337人

2013年:231,538人

2012年:208,397人

2007年:185,610人

2002年:162,691人

 

人口推算:

2020年:219,394人

2025年:221,270人

2030年:221,221人

2035年:219,406人

2040年:215,898人

 

预计2020年人口将会有所减少,但减少率很低。

不必担心人口减少的问题。

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地价动向

港区的地价在东京都内以至全日本都排在第3位。

从2016年的数据,可以看到港区地价多为上升趋势。

价格最高的是内幸町地区,每坪上涨到3000万日元以上。

涨幅较大的地区:

1. 乃木坂60%以上

2. 青山、表参道50%以上

3. 虎之门40%以上

港区的平均地价是每坪约1000万日元。

地价最低的是台场区域,每坪约190万日元。

泉岳寺、赤羽桥地区与2015年相比下降了5%以上。

总体来看,港区地价较其他地区高。

 

交通利用

1. JR

山手线、京滨东北线:品川站、新桥站、滨松町站、田町站

东海道本线·横须贺线:品川站、新桥站

2. 地下铁

东京地铁银座线:新桥站、表参道站、虎诺门站、青山一丁目站、外苑前站、赤坂见附站

丸之内线:赤坂见附站

日比谷线:六本木站、神谷町站、广尾站

千代田线:赤坂站、表参道站、乃木坂站

半藏门线:表参道站、青山一丁目站

南北线:麻布十号、六本木一丁目站、白金高轮站、白金台站

都营浅草线:新桥站、大门站、三田站、高轮台站、泉岳寺站

都营三田线:御成门站、三田站、芝公园站、白金高轮站、白金台站

都营大江户线:大门站、六本木站、汐留车站、赤羽桥站、麻布十号站、青山一丁目站

3. 其他

品川站可乘坐东海道新干线。

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

2020-2040年基本维持现状。

在维持现状的20年间,会减少约6000人。从全体的比例来看,仅减少了3%。

与东京的推移相比较,港区人口减少的数值非常低。

 

随着东京奥运会的临近,预计一些企业和外国游客将大幅增加。

除了住宿需求一定会增加,影响商业设施的经济效果也会很大。

因此,商业区的地价可能会进一步上涨。

港区有庆应大学、明治学院、东海大学等知名学府,以院校学生为对象的不动产投资也是有效的。

 

在港区进行房产投资有诸多优点,但整体地价较高。

也就是说,与其他区域比较,购入物件所需的费用会更高。

但考虑到未来资产价值,港区的下跌风险与其他地区相比很低。

 

总体来看:

港区有日本代表性的商业设施,拔尖的交通状况,稳定的未来人口,且资产保值率非常高。


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在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

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以下是我对投资区域东京“品川区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

 

地区特性

根据人口、白天人口、人口密度、面积等方面,品川区可以排在东京23区的第10位。

品川区以“很适合育儿的地区”而闻名,致力于教育,与全体人口相比,区内有孩子的家庭在逐步增加。             

这意味着,移居到适合育儿的品川区的家庭也越来越多。

也就是说,以有孩子的家庭为对象的房产投资需求是高的。

品川站的所在地是港区,通行人数在日本全国排第6位。

很多上市企业都在这里设立总公司,慢慢就发展成了商业街。

在少子化的趋势下,因适合育儿而人口增加的品川区,可以说是适合房产投资的区域之一。

 

人口推移

历年数据:

2016年:378123人

2015年:372077人

2014年:368761人

2013年:366584人

2012年:353502人

2007年:337774人

2002年:320872人

 

国立社会保障・人口问题研究所推算:

2020年:375968人

2025年:375031人

2030年:371422人

2035年:365384人

2040年:357328人

 

预计2020年人口总量将会减少。

在2020-2040年的20年里,若以减少1.8万人的比率计算,将会减少5%。由此推算,1年会减少0.25%左右。

到2040年为止,人口减少可能不会出现大问题。

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地价动向

品川区的地价在东京都内以至全日本都排在第10位。

如果将品川区分成34个区域,从2016年数据看,其中25个地区的地价都呈上涨趋势。地价最高的为品川车站地区,比上一年增长7%以上。

涨幅超过10%的地区:

1. 户越区25%以上

2. 西山区14%以上

3. 户越银座地区11%以上

品川区的平均地价是305万日元。

地价最高的是品川车站区域,每坪单价约880万日元;

地价最低的是立会川区域,每坪单价约175万日元。

有很大地区差异。

 

交通利用

1. JR

山手线:大崎站,目黑站,五反田站

京浜东北线:大井町站,西大井站

横须贺线:大井町站

埼京线:大崎站

湘南新宿线:大崎站,西大井站

2. 地下铁

东京地铁南北线:目黑站

都营浅草线:五反田站、中延站、户越站

都营三田线:目黑站

3. 其他

京急线、东京单轨、东急目黑线、东急大井町线、东急池上线等。

 

未来趋势

虽然2020-2040年人口会有所减少,但由于这一数值接近维持现状的数据,所以在品川区投资房产不会造成负面影响。

 

品川车站附近,有非常便利商业街,也就不缺乏经营者的租赁需求。

比如东京都内最长的户越银座商店街、武藏小山商店街等,在全国都享有盛名,租赁需求非常高。

 

2020年东京奥运会、残疾人奥运会的部分项目预定在品川区内举办。

因此,很多日本人、外国游客也将会聚集在此。住宿需求一定会增加。由于现有酒店和旅馆不足,在品川区内的旅馆业投资一定会增加。

东京23区内,品川区的总体地价处于中等微上的水平。由于不同地域的地价差异很大,所以有必要根据预算来缩小投资区域。

 

总体来看:

东京品川区人口数量变化小,交通发达,生活环境便利,未来趋势明显。


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在东京买房前,对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况,都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解,直接决定了投资的成败。

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以下是我对投资区域东京“新宿区”的具体调查方面:

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

 

地区特性

新宿区是东京的副都心,虽以欢乐街而闻名,但新宿站的西口与东口有很大差异。

西口以都厅为首,是拥有很多大企业的商业街。

东口以亚洲最大的欢乐街歌舞伎町为中心,发展成非常繁华的街道。

 

新宿区的很多方面都排在东京23区之首。

1. 新宿站的日平均搭乘人数约359万人;年间搭乘者数约13亿人,稳居第1。

2. 新宿区的外国登陆人数排名第1。

3. 新宿站西口,可以看到的200米以上的超高层建筑数量最多。

4. 新宿区的单身者比率最高。

新宿区内交通、饮食、购物、医院、娱乐等诸多设施完备,便利性很高。

70%以上的人表示愿意继续居住在新宿区。

 

人口推移

历年数据:

2016年:334,193人

2015年:327,712人

2014年:324,082人

2013年:321,172人

2012年:284,518人

2007年:277,078人

2002年:265,592人

 

人口推算:

2020年:340,717人

2025年:341,809人

2030年:340,740人

2035年:337,370人

2040年:331,524人

 

预计2030年人口将会有所减少,但减少率很低。

在这之前的25年左右,不必担心人口减少的问题。

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地价动向

新宿区的地价在东京都内以至全日本都排在第5位。

地价最高时,为每坪约4000万日元。

如果将新宿区分成35个区域,从2016年数据看,其中26个地区的地价都呈上涨趋势。地价最高的为新宿三丁目区域,比上一年增长13%以上。

涨幅超过10%的地区:

1. 千駄ヶ谷60%以上

2. 歌舞伎町20%以上

3. 東中野15%以上

新宿区的平均地价是900万日元。

地价最低的是中井区域,每坪约170万日元。

西早稻田、新宿御苑前区域,比上一年下降了10%。


交通利用

1. JR

山手线:新宿站,新大久保站,高田马场站

总武线:新宿站,信浓町站,四谷站,大久保站

中央线:新宿站,四谷站

埼京线湘南新宿线中央本线:新宿站

2. 地下铁

东京丸之内线:四谷站,新宿三丁目站,西新宿站,新宿御苑前车站,四谷三丁目站

东西线:高田马场站,早稻田站,神乐坂站,落合站

南北线:四谷站

副中心线:新宿三丁目站,东新宿站,西早稻田站

都营新宿线:新宿站,新宿三丁目站,曙桥站

都营大江户线:新宿站,都厅前站,新宿西口站,中井站,牛入神乐坂站,东新宿站,西新宿五丁目站,国立竞技场站,落合南长崎站,若松河田站,牛入柳町站

3. 其他

京王线,京王新线,小田急小田原线,西武新宿线,都电荒川线等

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

到2025年为止人口将持续增加,2030-2040年基本维持现状。

在维持现状的20年间,会减少约1万人。从全体的比例来看,以3%左右的数值推移。

与东京的推移相比较,新宿区人口减少的数值非常低。

 

随着东京奥运会的临近,预计外国游客将大幅增加。

住宿需求一定会增加。

由于现有酒店和旅馆不足,区内旅馆业投资势必增加。

从Airbnb上登记的物件来看,东京内最多的就是新宿区。

新宿区内有日本法政大学、早稻田大学、东京医科大学、日本工学院之类的院校存在。因此,除旅馆业投资外,以院校学生为对象的不动产投资也是有效的。

 

在新宿区进行房产投资有诸多优点,但不要忘记区内地价高所带来的影响。

考虑到区内单身者较多的特点,可以以中古单身公寓、小户型公寓等物件为主要投资目标。

 

总体来看:

新宿区内有日本最具代表性的欢乐街、商业街,具有很高的便利性,且人口推移稳定。

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