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在日本投资房产的理由是什么?

答:安全,日本是公认人身安全最有保障的国家。


在日本投资房产的优势是什么?

答:日本的房产市场透明而有诚信,有严格的管理制度。对于投资者而言,在日本买房均按使用面积算,多为精装修交房,至少厨房和卫生间的装修是不需要额外花费的。购买后享有土地的永久产权。


在日本投资房产时,土地产权是自己的吗?

答:在日本买房就等于是买地,是永久产权。

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在日本投资房产时,回报率一般是多少?

答:很多公司为了招揽中国买家去日本买房,会打出年回报率10%-12%这样的诱人数字。而事实上,这样的回报率在日本很少见。以公寓出租为例,表面年回报率一般在6%-8%。还要考虑到每年的房产税、管理费等各类费用,可以按1.5%来预估。那么,实际回报率大概在4%-5%。


在日本投资房产时,哪个城市性价比比较高?

答:东京是目前房产最保值且升值空间最大的城市。


外国人在日本投资房产时,有限制吗?

答:没有。自1998年4月改法后,对于非日本国籍人士在日本置业的限制已被取消。税项也是跟日本人买房一样。日本享用土地永久产权,外国人拥有的房产,可以继续由外国人继承。


在日本投资房产时,是否合算?

答:在日本投资房产时,需要抱着保值的心态。在日本投资房产最大价值是确保资产不贬值,并且有一定的盈余。如果想短短几年间得到很高的回报,日本不是最好的选择。


日本房价如何?

答:日本的房产在出售时均为精装修且按使用面积计算,以东京比较好区域的80平米一户建为例,一般价格在5000-6000万日元,约合300-400万人民币。


日本的一户建有投资价值吗?

答:从投资角度考虑,要考虑不同国家的国情。日本年轻人多以租住小户型公寓为主,而租一户建的多以家庭为单位,出租的难以程度有区别。一般建议投资小户型公寓用来出租,投资一户建用来自住。


在日本投资民宿如何?

答:日本民宿新法案规定年营业天数的上限为180天,也就是说每年每一处民宿只能合法经营半年。对于存在造成周边生活环境恶化的可能性的民宿,则可以根据地方政府制定的地方条例加以缩短,但原则上不允许缩短到0天这种实际上排斥民宿经营的地方条例。


在日本投资房产时,是全额买下比较好,还是尽量问银行贷款?

答:如果是作为投资类的房产,建议全款,值得投资的好房子一般都等不了贷款。


在日本购买房产时,签约是以什么方式进行?需要什么文件?

答:买卖合约是日文版本,所有条款以日本法律为基准。签约时,需要买方本人出示护照和身份证或驾驶证。如买方为一家公司,需要出示公司注册证明以及可证明签约人(代表人)与公司关系之有关文件。


在日本购买房产时,怎样付款?

答:需以日元形式付款,所有款项需要直接汇入不动产公司银行户口。签约时,需要先支付10%的定金。其余款项及杂费须于交收房产时付清。


在日本投资房产后,房产怎么管理,由谁来管理?

答:日本有专业的物业管理公司,可以代为处理租赁、租客管理、租金、及缴税等杂务。


在日本购买房产时,外国人可以在日本银行申请贷款吗?

答:仅有少数在日本有分行的中国银行、交通银行可以提供贷款服务,需要申请者提供至少近1年的税单。例如中国银行东京分行贷款比率最多为50%,最少借贷2000万日元,年期为最长15年,利率约为2.5-3%,需要面签。


想立即买房及签订房产买卖合约, 但由于资金周转的关系, 可否把交房日期延迟?

答:可以在签约时与房东协商,但不能接受延迟太久。通常在双方买卖价钱协议后约1-2个月左右交房。交房日期一旦决定,不能更改。如买方不能如期交付余款,将面临解除买卖合约。买方需赔上订金,甚至需支付买卖楼价的20%作为违约赔偿金。所以建议准备充足资金后再购买。


什么是修缮费?

答:修缮费为此栋大厦各业主每月需付的建筑物检查及维修准备费用。当有电梯、外墙、公共水管、电线等检查或维修时,会从修缮费的基金抽出支付检查和维修费用。当修缮费的基金款项不足时, 各大厦业主需摊分负担检查和维修费用。


在日本买房后,可否随意更改现存租约楼契,随意进入租客房间,立即驱逐租客等?

答:虽然业主有业主的权利,但日本法律及惯例均不容许任何人任意狂为,影响他人生活及不遵从当地规距和法律。既然在日本买房,就应遵从日本法律,文化和惯例。


日本房产的专有面积或建筑面积怎样计算?

答:专有面积是由墙壁的中心计起,建筑面积是在登记所记录的由墙壁内面开始计算。两者会有所偏差,但少于10%。日本分层房产的专有面积或建筑面积不会计算公用走廊及大门部分。露台的面积,也不会计算在内。


在日本买房后, 如想加设建筑物, 可行吗?

答:在日本加设建筑物属于非法,如需加设,需要把图纸向市政府申请。


可否与配偶联名买房?

答:可以。在买房时,需要提交每个人的身份证明书,而且每年报税时,须填写每个人的报税表。


如联名买楼,万一其中一名业主死亡,另一位联名业主可否自动成为唯一业主?

答:根据日本法律,资产由多人拥有时,在生的人不能自动继承死去的人的资产。需要委托司法书士办理继承手续。


在日本投资房产后, 不向日本政府报税的话就不用缴纳所得税, 是这样吗?

答:不是。原则上、在日本国内有收入减去支出>38万日元的话,必须向日本政府报税。如被日本税务署发现没有报税及掌握逃税者资料,逃税者须缴付过去最多7年间的本来税金+延滞税+加算税。最坏的情况是,所持有的房产会被日本税务署收押直至付税为止。


可否向日本税务署申请把税单及其他联络信件寄至日本以外的国家地址?

答:不可以。日本税务署只把税单及其他联络信件寄至日本国内地址。


在日本投资有租约的房产时,可否进入房内考察?

答:一般不可以。日本人不会随便让陌生人进入屋内看,这会侵犯私隐,所以只能从外面看有租约的楼盘。在在情况许可下,可带看没有租约的楼盘。


可否在网上搜寻过去的房产成交纪录?

答:不可以。日本不可以在网上翻查过去成交纪录。


在日本投资房产后,如果租客不交租, 怎么办?

答:日本人很少会拖欠租金, 一般上在日本租房时需提交在职证明书、收入证明书、租金担保人资料、预付1-2个月押金、1个月礼金 、1个月中介手续费及第1个月租金。如无租金担保人,须加入租金保证公司。房租逾期时可向保证人或租金保证公司追讨租金。


在日本投资房产后,可否随便向租客加租?

答:日本的租约一般是2年,每2年自动更新租约1次。一般可在更新租约时向租客加租, 但租客有权拒绝交新租。根据日本民事调停法24条之2款,届时可能由调停委员调停。业主需提出加租的证据,例如固定资产税、都市计画税增加等。由于日本法律较保障租客,业主不能随便驱逐有定期交租的租客及加租。


什么是宅地建物取引士?

宅地建物取引士简称宅建,是日本政府发出可处理房地产交易的国家专业资格。 宅地建物取引士尤如处理房地产合约的律师,负责编写及向买卖双方解释买卖合约及重要事项。待买卖双方同意及盖印后,再加上宅地建物取引士的名字及盖印,买卖合约方可生効。


担心福岛县核电厂的幅射会影响人体健康或房产?

答:东京都的伽马辐射水平为0.035uSv/h,而香港的伽马辐射水平为0.14 uSv/h。由福岛第一核电厂至东京都的距离为230km,而大亚湾核电厂至湾仔的距离为53km。东京都的辐射水平比香港还要低,所以看不到福岛县核电厂对居住在关东区的居民有什么影响。没有科学证据显示辐射会对人体健康或房产产生影响。


担心日本发生地震时会影响房产结构?

答:1983年以后建成的房产均符合日本建筑法例的耐震标准。办理房产保险手续时,可选择加入地震保险。万一发生地震及因地震影响房产结构,保险金司会赔偿损失。


日本房产的折旧率如何算?

答:日本的土地价值不会有变化。其折旧率是根据房产的建造材质而不同:轻量铁骨造19年,木造22年,铁骨造34年,钢筋混凝土造47年。比如木造房产就是每使用一年就减去1/22的价值。


同一套日本房产为什么会出现三种不同的面积?

答:① 壁芯面积(专有面积):指广告纸上的宣传面积,按照从墙壁厚度开始计算,是在开发商第一次出售时的交易面积。

② 内法面积(登记薄面积):指法务局誊本上的登记面积,按照从墙壁内部开始计算,一般由登记人提供的面积(建筑面积)做登录,并非实际测量。因此,壁芯面积可能会比内法面积大一点。

③ 课税面积(延床面积/专有面积+共用部分):指在资产评价证明上体现的面积。新房竣工时,政府会做建筑检查,属于竣工后的实际测量面积,根据建筑过程和测量方法不同,多少会出现测量误差或不一致。因此,会按照这个实测面积来征收固定资产税。这个数字不常流通,与内法面积一致的情况也有存在。


婚后,我一人出资购买了日本的房产,房产证上也只写了我的名字,后来离婚了,请问这个日本房产该如何分配?是否需要遵守日本的法律分配?

答:这种情况属于婚后财产 ,应优先夫妻商量分配比例。若夫妻意见不能达成一致,则按买房时的出资比例分配。

也有另一种情况,前提是可以证明夫妻是共同储蓄。比如是以男方名义买的房产,但在买房前,女方也有工作收入,且男方的存款有明显增额的情况,那么女方有一半的请求分割的权利。

无论是否是外国人,只要房产在日本,就要遵守日本的法律,可以在日本打官司。

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面积计算

计算房产的面积时, 中国是指建筑面积,而日本是使用面积,不包括阳台、电梯间及公共走廊。

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停车场

在中国, 停车场通常和房产在一起出售, 但是日本公寓的停车场不能买卖而是以月租的方式使用。所以房产的价格并没有包括停车场的费用。


内部装潢

中国在交房时多为毛胚屋,而业主需要自行装修。日本的房产为装修完毕后才交屋,相当于精装修,所以交房后只要将家具及空调安装好即可入住。若是做投资出租用, 家具并不是必需品, 所以不需要繁杂的程序即可向外招租。

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R

R代表Room,是居室同时作为卧室和客厅,同时也有开放式厨房。R前面的数字为居室数目,如1R是1居室,也是日本较常见的单身公寓。

K

K代表Kitchen,有厨房,而且卧室有独立的门。K前面的数字为居室数目,如1K代表有1居室,有独立厨房。

DK
DK分别代表Dining和Kitchen,有餐厅厨房。DK前面的数字为居室数目,如1DK代表有1间卧室,有餐厅及厨房,也是常说的1室1厅。

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LDK

LDK分别代表Living,Dining和Kitchen,有客厅、餐厅和厨房。LDK前面的数字为居室数目,如2LDK代表有2间卧室,有客厅、餐厅及厨房,也是常说的2室2厅。

MBR

MBR代表Main Bed Room,就是有主卧室。

BR

BR代表Bed Room,就是有卧室。

S

S代表Storage Room,就是有储藏室。

SR

SR代表Service Room,就是有多功能室,一般是那种通风和采光都不是很好,且无法做卧室的房间。

UB

UB代表Unit Bath,就是有浴室。

WIC

WIC代表Walk in Closet,就是有步入式衣帽间。

CL

CL代表Closet,就是有收纳空间。

SIC或SB

SIC代表Shoes in Closet或SB代表Shoes Box,就是有鞋柜。

TR

TR代表Trunk Room,就是有行李间。

RF

RF代表Roof Floor就是有小阁楼。

PS

PS代表Pipe Shaft,就是有配管室。

MB

MB代表Meter Box,就是有水箱/配电箱。

管理费

管理建筑物的费用,主要包括了建筑物设施的检查费用,管理员费用,管理公司费用,清理费用,公共地方的水电开支,以及建筑物保险费等。为每月缴付。

修缮费

为了长期保养及维持建筑物的价值,安全等而收取,为避免突然性的庞大修缮开支:如建筑物外墙翻新,升降机,水管等大型维修工程。此乃根据长期修缮计划所需的资金,以长期累积的方式收集。为每月缴付。

是日本计算洋室房产面积单位。1坪等于3.31平米。

是日本计算洋室房产面积单位。1坪等于1.62平米。

是日本计算和室房产面积单位。1畳等于1.62平米。

礼金

签订租约时有些租客会准备1-2个月的礼金交于业主,礼金无需退还给租客,但并不是所有租约都包含礼金。

敷金

相当于押金。通常在签订租约时,租客会缴纳相当于租金1-2个月的按金给业主。房东必须将扣除掉修缮费用后剩下的敷金在租约期满时退还给承租人。

仲介手數料

通过中介公司买卖不动产或缔结承租合同时将会产生中介手续费。买卖超过400万日元以上的金额,通常会收3%+6万日元的手续费,若是签订租约,则收取1个月房租作为手续费。

手付金

相当于订金。在签约买卖契约书之前所缴纳的订金,通常为交易价值的10%,而剩下的尾款将于物业交收时支付。

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( [ 月租金 ] - [ 管理费 ] - [ 修缮费 ] * [ 12个月 ] - [ 固都税 ] ) / [ 楼价 ]

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购买物业时 一次性开支

房产取得税:房屋评估价的4%+土地评估价的3%

印纸费(印花税):5,000-10,000日元

登录免许税(所有权过户):资产评估价的2%

司法书士费:6-10万日元

中介服务费:房价的3%+6万日元(不含消费税)

消费税:中介费和司法书士费的8%

保险费:火灾,地震保险(可选)


持有物业时 每年应缴税

固定资产税(每年):每年缴纳一次,土地评估价格×1.4%,房产评估价格×1.4%

都市计划税(每年):每年缴纳一次,土地评估价格×0.3%,房产评估价格×0.3%


租金收入

国税-所得税

租金收入被一并计算在屋主的总收入中,累进税率课税。

屋主为非日本居住者及外商公司,租金收入将会产生20%的预扣税。

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除了国家所得税外,日本居住者及日本国内公司需支付地方税。如外国公司在日本编制从事不动产租赁业务,也需支付地方税。假如租赁物件数量超过一定范围,个人名义屋主也可能被要求支付地方税。

折旧及其他扣除

相关税法规定,依据取得的建筑物型态以及建筑物的屋龄,个人及公司名义屋主依据使用年限的成本支出举报折旧。(e.g. 全新钢筋混凝土建筑47 年。)屋主可以从须课税的房产收入中扣除费用(e.g. 管理费用及房产税)。

利息

一般而言,个人屋主可以完全扣除购屋时贷款的利息支出。然而,如果此笔房产投资产生净亏损,将会限制可扣除的利息支出总额。公司名义屋主可以完全扣除利息支出。

消费税

支付房屋(写字楼)租金通常内含消费税。然而,住宅大楼的房租支付不征收消费税。


出售物业时 资产增值税

持有5年内=利润-支出*30%

持有多余5年=利润-支出*15%

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1. 申请条件

具备以下条件的个人客户:

a. 借款时的年龄在20岁以上,最终还款的年龄不超过65岁中国国籍者或外籍华人(香港、台湾、新加坡)

b. 有稳定职业和收入者:年收入300万日元以上,约合16万人民币(可以具体详谈)

2. 资金用途

a. 自住用不动产的新建/购买资金(包含来自其他金融机关的转按揭)

b. 投资用(租赁等)不动产的新建/购买资金(包含来自其他金融机关的转按揭)

c. 住宅装修及其他用途目的,需提交资金用途的证明

3. 贷款金额

a. 原则上,100万日元以上,3亿日元以内

b. 原则上50%,交易价(新房)或评估价(二手房)的70%为上限

c. 根据年收入及负债状况等,会有限制

d. 3亿日元以上可协商,单独审批

4. 贷款期限

根据资金用途,贷款期间不同:

a. 自住:1年以上,25年以内

b. 投资/其他:1年以上,15年以内

5. 贷款利率

利率种类:浮动利率2.5%-3.0%

a. 中国银行发放的贷款利率均采用浮动利率。请关注贷款调整情况,当利率上浮时,由于还款期限不变,还款总额将会上升,并可能影响最终还款额

b. 根据资金用途及客户综合条件等,利率不同

c. 关于利率信息,可向各分行咨询

6. 还款方式

a. 按月等额本息还款。在约定还款日,将本金和利息的合计金额,从客户在中国银行的还款用存款账户中扣除

b. 部分提前还款/全额提前还款在各分行受理

c. 还款试算金额,请向各分行咨询

7. 担保

对融资对象的土地及建筑物设定抵押权,中国银行为第一顺序(抵押权设定费用由客户负担)担保权人

8. 有关贷款的手续费/费用

<贷款时事务手续费>

根据资金用途及客户综合条件等,事务手续费不同

a. 自住:贷款金额的1.0%以上(含税),至少108,000日元(含税)

b. 投资/其他:贷款金额的1.6%以上(含税),至少108,000日元(含税)

除了事务手续费以外,物件需要评估时,会收取物件评估费用。一般物件评估费为(A评估公司成本法34560 日元、收益法77760日元,B评估公司86400日元),1亿元以上物件及复杂物件、加急物件等另收取费用

c. 另外,需负担印花税*登记费用等实际费用

<部分提前还款手续费>

a. 收取5,400日元(含税)的手续费

b. 新贷款放款后,1年以内的部分提前还款根据中国银行所定的计算方法收取手续费

c. 部分抵押品解除费用为10,800日元(含税)

<全额提前还款手续费>

a. 收取提前偿还本金金额的1.0%(含税)的手续费。但最低43,200日元(含税)

b. 新贷款放款后,1年以内的全额提前还款根据中国银行所定的计算方法收取手续费

<其他费用>

贷款余额证明书:1封756日元(含税)

9. 火灾保险/地震保险

原则上,需投保火灾及地震保险,保险金请求权质权设定为中国银行(保险公司客户可选择,前提是需满足中国银行的年限和质权设定要求,保险费由客户负担)

10. 其他参考的事项

a. 根据审查结果可能会有达不到您预期的情况,请谅解

b. 根据抵押物件的所在地和面积等,有可能不能贷款

c. 在审查过程中,需提交必要文件。而且,提交后的审查文件(包含原件)原则上不返还客户,请谅解

11. 贷款者所需的资料

a. 身份证明复印件(护照、身份证)

b. 健康诊断书(血液、尿液、胸透、身高、体重、视力、听力)(原件)

c. 在职证明、收入证明、最近3年纳税证明原件(购房者本人收入不足时,配偶也需提供)

d. 中国人民银行征信中心开具的个人信用状况证明原件

e. 最近1年的银行流水复印件(购房者本人收入不足时,配偶也需提供)

f. 个人声明(姓名、性别、出生年月、护照号码、身份证号码、住址、签名、印章)的公证书

g. 已婚者的配偶要做连带债务人或提交知晓声明、结婚证(复印件)

h. 未婚或离婚证明原件(若适用)

i. 委托签约公证书(开户当天连带债务人无法到场时)

* 贷款相关事项均以中国银行东京分行最新规定条款为准

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