怎么挑选日本房产?
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    • 多数投资客户的投资目的是海外资产配置,资产的保值及收益。推荐购买长租型公寓。

      日本租赁市场成熟,二手房价格稳定上涨,加上空室率低,是风险比较低的投资方式。

      根据投资预算,100万人民币左右客户推荐购买小户型长租公寓,300万日元以上客户推荐在日本成立公司贷款购买,可以达到资金的高效利用。


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      2020-05-16 22:24:03
    • 建筑物本身

      这包括建筑物外部和公用部,及室内。

      首先,绕着公寓的整个建筑物转一圈,确认有没有在意的地方。例如,

      1. 外墙或基础部分是否有裂纹、缺损、瓷砖浮起。外墙根据长期修缮计划会定期进行维护,如果能掌握现状并拿到了“修缮履历”,最好与之进行对照。

      2. 放置的自行车、轮胎、垃圾等是否散乱。垃圾和停车场等的散乱,是管理状态不好的表现,也是入住者招募不顺利的原因。

      3. 栽植、杂草的修整状况。

      4. 电梯的运转状态是否有异常。可以根据电梯内贴着的检查贴纸确认。

       

      其次,室内检查方法。

      检查的时候使用检查清单,就不会看漏了。各种设备最好确认一下,需要能够正常运行。不过,如果是带租客的房子,一般是不能进室内检查的。

       

      周边环境

      把自己当成入住者,检查一下周围的便利性。周边环境在物件资料等中也有记载,但是也可以用自己的脚来确认。例如到达距离最近的车站的步行时间,按“1分钟=80米”计算。但是实际上还可能有坡道之类的影响因素,可以自行确认。

      另外,单间公寓基本上是单身者用。因此,便利店和投币式洗衣店等设施需求会变高。

       

      管理相关重要事项调查报告书

      公寓的管理大部分都是委托管理公司来进行的。在签订购房契约时,重要事项说明中关于“管理相关的重要事项调查报告书”是需要认真了解的。

       

      管理公司、管理组合

      公寓的管理方法有以下3种:

      1. 全部委托给管理公司。

      2. 委托管理公司一部分。

      3. 管理组合自主管理。

      公寓的管理原则是由“管理组合”来进行的。但是因为管理需要专业的知识,所以大部分公寓都委托管理公司。这很重要,如果疏忽管理,公寓的资产价值可能会降低,从而影响投资收益。

       

      管理规约

      公寓通常规定了“管理章程”。在规章中,对专有部分和共享部分分别设有使用规定和使用细则。因为可能存在禁止事项,所以最好提前确认。例如,有的公寓是禁止将房间用作民宿的。

       

      卖主事项

      如果有可能,可以了解一下卖家的出售理由。

      如果卖家是实际居住者,因为经济情况、转职、家族构成的变化而换住,就没什么问题。

      如果卖家是以投资为目的的经营者,是想要更换物件、需要现金,也没有问题。

      但是,如果是招租不顺或房子本身存在问题,就需要注意了。


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      2020-06-03 17:50:02
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