房产出租的收益率计算方法一般分两种。

1. 表面收益率

表面收益率=年房租收入÷物件购买价格×100

通常，物件资料记载中的收益率为表面收益率。假设，价格1000万日元的物件，利率10%，简单来看，年间有100万日元的收入。像这样单纯地将收入除以物件购买价格的情况叫做表面收益率。

2. 实际收益率

实际收益率=（年房租收入-运营费）÷物件购买价格×100

表面收益率在最初阶段可以作为参考，但在最终的房屋购买阶段需要计算租赁运营所需的费用，包括：租赁管理手续费、固定资产税、清扫、维护费用之类的运营费。如果是公寓，还要考虑管理费和修缮费。把这样的运营费从收入中扣除，将剩余的现金流除以物件购买价格的情况叫做实际收益率。

以租赁用日本公寓为例，表面年回报率一般在6%-8%，如果再加上各类费用，实际回报率大概在4%-5%。