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应该怎样来判断日本公寓的“资产性”?

发布时间:2024-05-20 点击量:89

“我持有的日本公寓有多少价值,在市场上的交易价格是多少?”在公寓价格持续高涨的今天,想知道自己公寓的“现值”是理所当然的事情。也有不少人利用门户网站的数据,收集多个交易案例,从与目标房地产相似的案例中进行价格比对。

 

“资产性”这个词本来就很难用明确的形式来定义。根据受益的是谁,以及对什么有价值,可以说资产会产生巨大的差异。那么,应该怎样来判断日本公寓的“资产性”?作为判断材料的四要素如下。

 

第一点是大家都知道的地理位置。离市中心很近,离最近的车站也很近,地段条件好的话,在买卖的时候当然会有优势。再加上最近灾害时的风险程度、再开发的可能性等区域的潜力也会改变资产性。

 

第二点是建筑物规格。公寓专属部分的设备和格局自不必说,公共部分的规格也会产生影响。公寓整体的安保、便利的公用设施,例如客人房、儿童房、健身房等,这些都是构成价格的要素。

 

第三点是公寓的“管理能力”。管理组合的运营是否得当,无疑是观察公寓资产性的重要因素。查看与管理相关的重要事项调查报告书、总会的会议记录、管理规章等,确认是否进行了适当的管理运营。另外,确认将来是否会出现资金不足的长期修缮计划也很重要。

 

第四点是行市妥当性。通过前文列举的交易案例比较法等,可以根据过去的交易案例和现在的市场行情来判断资产的价值。如果只关注公寓价格,很难把握包括流动性在内的真正的“资产性”。因此,综合判断非常重要。

在上述四点中,地段、建筑物规格、市价妥当性可以说在某种程度上是确定的部分,为了提高实际居住的公寓的资产性,从现在开始很难进行大的改变。另一方面,管理力也可以根据采取的措施而变化。也就是说,这是四个要素中隐藏着提高资产性余地的部分,强化“管理力”是提高资产性能的必要条件

 

2022年,管理计划认定制度和公寓管理适当评价制度开始实施。作为左右公寓资产性质的重要因素,“管理能力”今后将变得越来越重要。为了更合理的考虑日本公寓的资产性概念,看清真正的资产价值,综合考虑非常重要。

 

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