开门见山的说，日本房产投资不只有居住用物件（公寓），也可以选择事业用物件（办公室）。但是对于投资经验尚浅的人来说，事业用物件无论是在规模上还是设备上都会更有些难度，居住用物件的门槛则比较低。

可以这样理解，居住用物件更容易挑选，入住者的需求也更容易理解，能够使投资更加轻松。开始可以是一间单身公寓，租赁运营步入正轨，有了一定经验之后，整栋公寓也能提上日程。

而租赁用办公室一般都是30坪（约100平米）以上的大小，所以容易让人觉得“管理起来很麻烦”。

不过，受到疫情影响，10坪左右（约30平米）的紧凑办公室有成为主流的征兆。日本房产投资，到底应该选公寓还是办公室？这还是需要根据具体行情来判断。

我们来将居住用物件与事业用物件做个比较。

一、租户属性方面

居住用物件大部分是个人合同，个人签约的情况下，需要连带保证人。

事业用物件则是与入住公司签订的法人合同。法人签约的情况下，需要的是公司代表以个人名义连带保证。

二、合同期限方面

居住用物件通常为两年更新一次合同，租客可以选择继续居住或搬离。

事业用物件的住户一旦入住，大多会长期租赁。因为频繁更换办公室的公司无法获得客户的信任。对公司来说所在地就是招牌，为了给人留下扎根于此的“稳定企业”的印象，必须在当地长期持续作业。

三、房租金额方面

同是专有面积30平米，从市中心主要车站步行5分钟左右的位置。居住用物件与事业用物件的房租会有很大的差异。

居住用物件每月最高通常在12万日元左右。

事业用物件每月15-20万日元也可能有租客。如果是知名企业云集的商业街区就更不用说了，即使租金较高，也会有很多公司期待着身价效应而申请入住。

四、设备投资方面

居住用物件的设备投资中，需要花费金钱的是包括空调、热水器、厕所、浴室设备的更换。

事业用物件则需要铺设容纳电脑、网络、电话线和电源线的楼层，以及为保护业务上的重要文件而配备的安全系统。这些设备一旦安装，会产生定期维护和安全管理费等月度固定费用。

五、房龄影响方面

为了找到理想的租赁房，利用房地产门户网站的搜索系统已经成为常识。因此，在搜索居住用物件时，几乎所有人都会选择“房龄未满x年”作为首先的搜索条件。房龄老了（设备设施老化），租金也需要随之降低。

如果是事业用物件，只要是设备齐全的，别说是建成10年，即使经过30-40年房租也不会下降。

六、管理委托方面

无论是居住用物件还是事业用物件，如果委托给专门负责租赁管理的不动产公司就能省心不少。

居住用物件是入住者居住在房间里的时间段。

事业用物件主要是9:00-18:00的时间段，

作为个人投资者，首先要有自己的投资目标。为了达成这个目标，需要选择适合自己的房产投资方式。