做日本房产投资，不能单看房价，也要分给地价一些关注度。日本国土交通省2021年3月23日发表的“令和3年公示地价”显示，东京都内的住宅用地、商业用地、工业用地（全用途）与前一年相比变动率为负1.0%，8年来首次出现负增长的情况。这里的公示地价指的是什么？日本国土交通省按规定将每年1月1日的土地价格公布，这被认为是一般土地交易的指标。

住宅用地的公示地价变动率

东京全区域减少了0.6%，平均价格为每平米43万2000日元。其中，都区部减少0.5%，多摩地区减少0.7%，岛屿部减少1.0%，均有所下跌。

在都区部中，除港区与目黑区增加了0.3%外，其他21区都为负值。下跌最多的是练马区的0.9%，中央区和板桥区的0.8%。

多摩地区中则只有稻城市（0.7%）是正增长。

东京都财务局认为：在交通便利性较差的地区，斜坡建设地与沿河的低地，人口减少和老龄化加剧的地区，需求停滞明显。

商业用地的公示地价变动率

东京全区域减少了1.9%，平均价格为每平米259万0300日元。其中，都区部减少21.1%，多摩地区减少1.1%，岛屿部减少1.7%。

除去岛屿部，都区部23区以及多摩地区26市2町全部下跌。23区中下跌最多的是台东区的4.0%，中央区的3.9%，新宿区的3.1%。

东京都财务局分析称：由于新型肺炎病毒感染扩大，限制入境和限制外出，国内外来访者减少等原因，导致店铺收益性下降，酒店需求减退。

话说回来，这会给日本房产投资带来多大影响？

一、由于来访者减少造成的地价变动。

很多人认为，这种情况在疫情过后就会恢复。据以亚洲、欧美等12个国家和地区的人为对象进行的调查显示，在“疫情后想访问的国家和地区”中，日本是最受大家喜爱的国家。主要原因有以下几条：

47% 日本有想去的观光地或观光设施。

43% 日本的食物很好吃。

37% 有去日本旅游过，很喜欢那里。

36% 日本很干净。

33% 想去日本买买买。

33% 日本治安良好。

33% 日本有想参加的旅行和体验。

30% 日本是可以放松的度假地。

20% 到达日本坐飞机时间短。

20% 去日本预算比较合适。

17% 日本有想居住的设施。

13% 日本可以享受夜生活。

11% 日本适合长期生活。

11% 日本有高度医疗体制。

9% 日本受疫情影响较小。

8% 日本有多种语言对应。

这足以看出外国人对日本的热情。等旅游一解禁，预计很多人会冲向日本，那么酒店需求、店铺收益也会跟上。

二、地价变化不能立刻直接关系到投资者的利益。

如今的日本房地产投资倾向于重视“房租收入”这一投资收益，这是很稳定的，并且有契约做保证。所以，无论地价上涨或下跌并不是马上就能直接关系到投资者的利益。但是，等将来卖掉房子时，地价上涨确实可以防止物件价值的下跌。

另外，也有投资者认为这只是受紧急事态宣言影响的经济活动暂时停滞，经济复苏推动，地价正在回暖中，因此对价格合适的日本不动产仍然抱有十足的热情（趁着价格合适时考虑买入）。

无论如何，短期的地价变化不会直接影响到投资者的利益，但在投资者刚开始考虑在日本投资房产时，适当掌握一下目标地区的地价走势，在一定程度上确实可以为未来的“出口战略”打好基础。