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避雷攻略:购房者需要“绕路”的日本房屋类型

发布时间:2021-02-23 点击量:72

有一位老客户介绍的新客户跟我说,他观望了日本房产有一段时间了,一直不知道从何开始起步,这不就被朋友介绍来加了我的微信。我想了片刻,比起俗套的(自夸)台词,不如分享一下近期真实客户的购房案例给他找找灵感。

记得之前有位客户添加我的微信好友之后,就表现出很谨慎的样子说要先观望一下,这当然是没问题的,我通常并不会对观望的客户进行“文字轰炸”或“定期骚扰”。后来,那位客户自己有了想法,并主动向我提出了购房需求,我就按照客户的喜好来帮他筛选房源。那位客户曾经在日本生活过,并表示有过生活经历的地区更有安全感(东京都品川区),于是我就主要推荐了品川区的房产给他。另外,他属于“风险厌恶型”,那就挑选正在出租中的房产给他。最终定下来之后,包括支出、税金等方面我都为客户分析得比较清楚,但我并不会代替客户做决定。期间还有个小插曲,在客户确认购房后,不巧赶上有租客退租,而这位客户又是十分在意“空室危机”的。于是,我们的管理公司加紧联系入住者,好在房产位置有优势,很快就招到了新租客。客户表示很满意我们的努力,通过这件事也稳固了我们与这位客户之间的信任关系。

 

其实,比起按部就班的卖房,我们更希望能以坦诚之心相对,与客户建立信任关系。站在客户的立场上倾听需求,在获得信赖的基础上,再提出符合客户需求的建议。在日本经营生意的小伙伴也需要注意,大部分的日本人在商业合作上也会非常重视与对方的信赖关系,这都是建立在“希望进行长期的合作”的基础之上。

2021年1月29日,日本总务省发表了基于居民基本台账的「2020年人口移动报告」。一年间,东京都“超过迁入者(迁入者超过迁出者)”人数为3万1125人。总务省干部分析称:“即便是东京迁出的人数增加,搬去的主要区域也是到达东京交通便利的地方。”很明显,作为国际化的大都市,东京依旧是很多人经商、投资、生活等的首选。但是,并不是说每一个位于东京的房产都值得作为投资用房产购买。尤其是拥有下面四个小特征的房产,虽然不能一概而论,但见到了还是最好“绕路而行”。

 

一、相比之下的总户数更少。

这里指,例如相邻的且同一开发商建造的共10层的公寓(包括电梯、管理公司、保养检修公司等),A栋公寓共70户,B栋公寓共35户。在没有其他设备的差异或降价协商的情况下,这两栋同为10层的公寓每月的保养检修费用不会有太大的变化。显然,同样的维护费用下,总户少的B栋公寓的业主就需要均摊更高的维护费用。

 

二、有与户数不符的过剩设备和设施。

公寓楼的配套设施并不是越丰富越好。如果是电梯等标准设备或使用频率高的设施还好,但是如果那些大部分居民都不使用,而且需要花费维修费和更换费等维持费的设备很多,就需要考虑考虑是否划算了。

 

三、管理人员和清洁工过多。

管理人员人数过多、工作时间过长,那么维护费用也会“跟上”的。再者,如果租客总是能见到管理人员走来走去,难免也会有这样那样的“居住焦虑感”。在这方面,提前与管理公司等进行充分的沟通是有必要的。

 

四、有过于壮观的植栽修剪。

日本公寓周边植栽的消毒和修剪一般为一年两次左右,很多都是委托专业的工匠来完成维护。植栽不仅能丰富环境、净化心灵,还有助于公寓的社区形成,对公寓的资产价值也有帮助。但是,如果是树木和灌木过于多,公寓的整体维护费也会变高。不仅如此,树木密集,可能还会给住户带来虫灾、鸟鸣的困扰,那是令居住者无法忍受的。

 

作为投资者,希望的是稳定获得租金、资产能够保值,但挑选物件不能完全看收益率,同样也要做到收支平衡。