在疫情期间，很多客户不方便来到办公室与我们当面聊，但这并不影响我们通过语音或视频的方式来沟通想法。就像我的一位客户A先生，当我们建立了信任关系之后，愿意沟通的内容明显就多了起来。

聊到2021年日本房产趋势如何，总体来说，日本将会继续成为亚洲最受欢迎的房地产投资市场之一。对于这一点，A先生也很认同。下面给大家看几张图就明白了。

第一张图，日本住宅成交没有受到疫情影影响，2020年的住宅成交量比2019年同比增长了130%。

第二张图，海外投资者在2020年的前三季度累计成交量同比增长103%。这一增长的背后有三大因素。第一，全球范围内宽松货币政策的持续，使得机构投资者将资金投向收益率相对较高的房地产资产。第二，与北美和欧洲主要市场相比，日本房地产市场没有受到疫情的负面影响，日本国内政治局势也保持相对稳定。第三，有相对较高的上限利率价差。

如果按资产类型划分，在2020年的外国人投资中，有39%用于住宅物业，有30%用于办公楼，有17%用于物流设施。特别是住宅的成交量比前一年增加了70%。

第三张图，CBRE对投资者做了调查，显示有47%的投资者预期2021年的日本房地产交易总量会高于2020年，有48%的投资者预期2021年的日本房地产交易总量不会低于或等于2020年。

即便碰到了疫情，我们也不可否认，东京都内房价还在稳步上涨。以这件事为契机，日本房地产投资的辐射人群日益增加。不过，在我与A先生交流的时候发现，他认为如今日本房地产投资受到关注的理由除了以上因素以外，还有其他几个比较重要的理由。下面列出来，也给大家作为参考。

贷款融资和杠杆的好处。

A先生认为：“贷到就是赚到。”

其实我很清楚这说得并不夸张。日本有着良好的投资大环境，外国人在日本买房是可以贷款的，更有案例中客户的贷款比例高达64%的情况。而且，日本房地产投资选择贷款的好处是以撬动杠杆为主。杠杆指的是利用借款进行比自有资金更大的投资，通过发挥杠杆作用，即使是少量的自有资金也可以实现房地产投资，利用日本的低息贷款，可以比较轻松的做到以租养贷。这是很多投资者愿意看到的结果。

可以活用不动产投资作为养老金对策。

A先生认为：“虽然还没有决定好未来是在日本还是国内生活，但是提前有准备是有必要的。”

或许年轻一代对于养老金还没有那么在意，但日本房产投资作为养老金对策（能得到一定收入）的确颇受关注，配合现在融资门槛还没有提上去太多，房地产投资得到了活用。很多日本上班族也会考虑利用房产投资来应对未来的退休生活。

投资大环境稳定且优良。

A先生认为：“从日本货币就可以看出其避险能力相对较强。”

是的，再加上日本法律法规的支持、日本房产稳固有修缮与管理、日本房产投资回报率稳定、房产市场受外部影响较少等因素，这些都为日本房产贴上了“稳定保值”、“坚固不受影响”等关键词。作为风险厌恶型投资者的首选，日本房产投资一直保持着“初心”。