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日本不动产工作5年,见过什么样的房产“坑”?

宅建士赵红旭

发布时间:2020-05-18 点击量:41

接待过很多投资的客户,了解过很多投资的想法和偏好,那么工作5年中都见到过哪些房产”坑”呢?

第一,小心高收益物件的”坑”

有的客户偏好高收益的物件,说不求资产增值,高的租金收益才是实实在在可以看得到的。但实际上高收益物件更要小心购买。一般来讲,东京收益率比较稳定的物件,租金表面收益约5-8%,位置越差,房子越旧的物业表面来看租金越高。但位置差的物业即使购买的时候是满租,将来再招租时也会需要更多时间才能找到租客,平均空置率较高。甚至有的物业不好招租,实际收益只有满租时的一半,而每次招租都会产生中介费广告费等,实际收益还会更低。

另外位置差的物业土地没有升值空间,房产整体贬值,将来卖出时也会面临降价出手。有些偏远地区,由于市中心过去较远,物业管理及招租等,也会比市区物件产生更多的持有成本。

最后卖房时的租金可能高于市场价,再招租时租金恢复市场价,回报率也会下降。

很多客户只看回报率但最后收益完全没达到预期,出售时也会面临更长周期,到最后只能割肉售出,算是日本房产最大的坑了,没有之一。

第二,小心证件不全物件的”坑”

日本房产建房时要经过各项检查,最重要的两份文件是【建築確認済証】、【検査済証】,没有这两个证件的房产很多不能贷款,有不符合当时建筑基准法的可能。很多客户不清楚这两份文件,没有确认便购买了,导致之后不能再进行抵押贷款,出售时也会比较困难。

第三,小心旧抗震物件的”坑”

很多客户觉得,新抗震只是比旧抗震物件高了一个抗震级别,相对都是比较安全的房产,旧抗震物件只要回报率高也可以购买。但从投资角度讲,新旧抗震的区别主要是旧抗震物件多数客户不能贷款,市场流通性较差。虽然中国客户购买房产的时候多数不能贷款,但是在再次出售的时候,同样需要全款买家购买,大大限制了物件的流通速度,出售一般需要更长时间。


除了上面比较重要的几点,还有一些需要注意的点,有机会再跟大家解说。

日本房产虽然法律清晰,交易透明,但也有很多不易分辨的专业因素,直接影响了房产的价格和流通。希望大家还是寻找专业经理,避免踩坑。

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