在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“荒川区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

荒川区位于东京23区的东北部。荒川区的地形东西狭长，隅田川流过南千住、荒川、町屋、东尾久、西尾久、东日暮里、西日暮里等地，大部分没有起伏，地势平坦。荒川区在东京23区内人口排在第19位，人口密度排在第2位，面积排在第21位。这是来自2015年的数据。

1. 空房率

荒川区的空房率是12.8%，比东京平均的11.2%还要高一些，这个数值来自2013年住宅·土地统计调查。

2. 犯罪率

从2015年的1,946件，已经减少到2016年的1,650件。从2014年的2,504件来看，已经减少30%以上。荒川区犯罪率在23个区中虽然处于平均位置，但从近3年的减少成绩和今后的防犯措施看，可以期待荒川区恢复为治安更好的区域。

3. 待机儿童

东京在日本全国范围内相比，待机儿童是比较多的。荒川区2016年的待机儿童数量是164人，比上一年增加116人，在东京23区里排在第9位。

从目前数值看，荒川区不能说是容易养育的区域，但是荒川区有计划建设保育设施，因此还需关注今后动向。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：211,271人（16,885人）

2015年：209,087人（16,188人）

2014年：207,635人（15,559人）

2013年：206,457人（15,313人）

2012年：205,831人（15,667人）

2007年：192,124人（13,725人）

2002年：185,057人（11,811人）

人口推算：

2020年：209,313人

2025年：209,039人

2030年：207,796人

2035年：205,721人

2040年：202,784人

到2020年时，荒川区的人口会有所增加。到2025年时，将会有所减少。到2040年为止，将会继续减少，但减少的幅度非常小，预计会是接近现状的数值。

在2020-2040年的20年里，人口将减少0.7万人，也就是约3%。

另外，根据老年人口比例来看，荒川区的28.4%与东京都的33.5%相比，是非常优秀的数值，出生率也超过了东京都的平均水平。因此，预计人口动向对不动产投资不会产生负面影响。

地价动向

荒川区的地价在东京都内排在第17位，在日本全国排在第18位。

地价最高时，每坪约748万日元（1991年）。

如果把荒川区划分为16个区域，从2016年数据来看，上涨的区域为13个。

荒川区的平均地价约167万日元。

地价最高的是日暮里地区，每坪约265万日元，比上一年增涨3.6%。

地价最低的是小台地区，每坪约127万日元，比上一年增涨2.2%。地价差只有约2.1倍。

与其他地区进行比较，荒川区的价格差比较小。

涨幅超过10%的地区：

新三河岛18%

下跌最多的地区：

西日暮里2.8%

日暮里、西日暮里、田端是区内地价最高的地区，都在JR站周边。因为荒川区内地域价格差距比较小，如果可以在车站周边找到便宜的物件，也可以期待较高的回报。

交通利用

1. JR

JR山手线、京浜东北线：日暮里站、西日暮里站

常磐线：南千住站、日暮里站、三河岛站

2. 地下铁

东京地铁日比谷线：南千住站

千代田线：西日暮里站、町屋站

3. 私铁

京成本线：日暮里站、町屋站、新三河岛站

筑波快线：南千住站

都营日暮里·舍人ライナー：日暮里站、赤土小学校前站、熊野前车站、西日暮里站

都电荒川线：荒川游园地前站、三ノ轮桥站、町屋站前站、荒川一中前站、荒川区役所前站、荒川车库前站、宫ノ前站、小台站、熊野前站、町屋二丁目站、荒川二丁目站、东尾久三丁目站、荒川七丁目站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

根据国立社会保障·人口问题研究所的数据，从2025年开始，人口将出现减少的趋势。但是，比较2016年和2040年的人口数量，会发现只减少了0.7万人，也就是约3%。另外，从老年人口比例和出生率的数值看，荒川区的数值比东京都平均水平还要优秀一些。因此，今后的人口动向应该是值得关注的。

荒川区内交通便利，拥有JR（山手线、京滨东北线、常磐线）、筑波快速线、京成线、东京地铁（千代田线、日比谷线）、日暮里、舍人线。2010年7月京成电铁的「成田天空交通工具」也开业了，从日暮里到成田机场最短36分钟就连接上了。除都电荒川线和都营巴士外，2005年4月荒川区社区巴士「樱花」开始运行，交通便利性更高了。

关于土地价格，荒川区得地价在东京23区内处于下游位置。日暮里、西日暮里、田端是区内地价最高的地区，都在JR站周边。

总体来看：

荒川区的地价位于东京23区内的下游，地价差值也比较小。但是由于荒川区的交通便利性很出色，区内的老年人口新生儿出生率也有较东京平均水平更为优秀的数值，如果在人气高的JR车站周边找到便宜的物件，也可以期待较高的回报。