在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是我对投资区域东京“中央区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

中央区位于东京23区的正中央位置，不仅地理位置处于东京的中心地，更是日本经济、信息、商业等的中心。

著名的日本银行、东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。包括银座、大型布庄与百货公司总社聚集的日本桥、及以鱼货市场闻名的筑地皆位于本区范围之内。简直是集商业、观光、购物、饮食、艺术为一体。

中央区总有一种人很多的印象。

在这里，昼夜人口比率是继千代田区之后的第2位。昼间人口约60万人。

只不过，昼间人口非常多的中央区，总人口数却在持续减少。

随着勝どき、晴海地区的住宅开发建设推进，中央区也吸引了一批30-40岁的人群入住，随之整体人口明显增加，这是非常有名的事情。

在住宅方面以高层公寓与团地等集合住宅为主，独户低层住宅或低层分租公寓较为少见。道路呈现棋盘状，与他区相比较为整齐。

由于中央区位于东京的中心位置，交通十分便捷。到神奈川、埼玉、千叶等地区的交通路线也四通八达。

中央区不仅是东京的中心、是首都圈的中心，更是集商业、观光、购物、饮食、艺术等诸多领域的中心，是非常适合房产投资的地区。

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：142,995人（5,547人）

2015年：138,088人（5,153人）

2014年：132,610人（4,916人）

2013年：128,628人（4,947人）

2012年：120,297人

2007年：102,431人

2002年：83,124人

人口推算：

2020年：141,605人

2025年：143,130人

2030年：143,406人

2035年：142,500人

2040年：140,485人

截至2030年，中央区人口应为增加趋势。

预计2030年后，中央区人口会缓慢减少。

地价动向

中央区的地价在东京都内以至全日本都排在第1位。

地价最高时，为每坪约6500万日元。

如果将中央区分成各个区域，从2016年数据看，地价上涨的区域更多一些。

地价最高的为銀座一丁目地区，每坪超过7200万日元，上升率高达20%以上。

东银座、马喰町、马喰横山地区的上升率甚至超过40%。

涨幅超过10%的地区：

银座、东京站、三越前、勝どき

下跌超过15%的地区：

新日本桥

地价最低的是水天宮前地区，每坪约330万日元。

无论如何，中央区的整体地价比较高。

交通利用

1. JR

总武本线：马喰町站、新日本桥站

京叶线：八丁堀站

2. 地下铁

东京地铁银座线：日本桥站、三越前站、银座站、京桥站

丸之内线：银座站

日比谷线：八丁堀站、茅场町站、人形街站、东银座站、筑地站、银座站、小传马町站

东西线：日本桥站、茅场町站

有乐町线：月岛站、新富町站、银座一丁目站

半藏门线：三越前站、水天宫前站

都营浅草线：日本桥站、人形街站、东日本桥车站、宝町站

都营新宿线：马喰横山站、滨町站

都营大江户线：月岛、筑地市场站、勝どき站

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

到2040年为止没有大幅度增加，但也没有大幅度下降，处于维持现状的水平。

这可以说是相当优秀的数值。

也就是说，如果考虑到人口推移，不动产投资的前景是光明的。

中央区位于东京中心位置，交通十分便捷，同时也是日本地价最高的区域。

很多投资者会将重点放在二手翻新公寓或是二手小户型公寓，这一类物件所需投资金额相对较低。

若有一定资金实力可以考虑一次性投资整栋公寓以获得规模效益。

从不动产价格趋势来看，在中央区投资不仅可以实现收入增长，还有很大几率可以回本。

总体来看：

中央区不仅地理位置处于东京的中心地，更是日本经济、信息、商业等的中心。中央区人口较多，住宅以高层为主，拥有全日本最高的地价，也是升值率最乐观的地区。